Comment investir même si on a déjà acheté sa résidence principale
Ça y est, vous vous intéressez à l’immobilier et à l’investissement locatif comment étant un moyen de gagner de l’argent.
Mais aïe, vous voyez de plus en plus sur internet des questions comme :
- Acheter ou pas sa résidence principale
- Louer ou acheter sa résidence principale
- Acheter sa résidence principale ou investir
- ..
Alors avez-vous fait une erreur en achetant votre résidence principale ?
Avant de vous répondre, nous allons voir quelques points ensemble.
En France, il existe une règle lorsque l’on achète.
En effet, les banquiers/courtiers appliquent un ratio. Ce ratio représente 33 %. Alors qu’est-ce que cela signifie. Tout simplement qu’il ne pourra pas « théoriquement » vous prêter au-delà d’un endettement de 33 %.
Cela va dépendre de votre reste à vivre, mais pas uniquement.
Sachant que lorsqu’on est locataire, généralement, la part réservée au paiement d’un loyer n’est pas prise en compte dans la capacité d’endettement. Toutefois, ce même loyer, s’il est transformé en une mensualité de crédit est pris en compte dans le pourcentage d’endettement.
Par exemple, si vous percevez 1 000 € de salaire, sans autre crédit, avec des finances saines, un banquier/courtier pourrait vous prêter 330 € (33 %). C’est cette somme-là qui vous permettra :
- Soit de vous enrichir (en investissant)
- Soit de vous sécuriser (en payant un crédit pour sa résidence principale)
La cohérence de vos finances est également regardée par le banquier.
Ainsi, si vous percevez 1000 € de salaire et que votre loyer est de 700 €, il y aura un hic, car votre reste à vivre ne sera pas assez important. Le but n’est pas de manger des pâtes tous les jours pendant 20 ans. Bien au contraire. Ainsi donc, dans cet exemple, le « bon ratio » salaire/loyer serait 1/3. Ce qui signifie qu’environ 1/3 de votre salaire devrait être consacré à la partie logement.
Alors oui, je sais que dans certaines villes, ce ratio est très dur à trouver mais pas impossible. Tout est une question de priorité.
Mais concrètement, comment cela fonctionne-t-il.
Car le besoin de sécurité est un des besoins les plus puissants.
En effet, il entre dans le schéma classique. Car après être stabilisés au niveau du travail, ce que l’on souhaite c’est acheter sa résidence principale afin de ne pas payer une location et « jeter de l’argent par les fenêtres ».
Puis une fois que l’on apprend à vivre avec les crédits, les courses et toutes les dépenses. On navigue sur internet et on se dit : Tiens pourquoi est-ce que l’on n’achèterait pas un appartement pour le mettre en location.
Puis la phase du rdv avec le banquier qui va vous expliquer que soit vous avez atteint votre limite des 33 % d’endettement. Soit qu’il pourrait vous suivre mais pour 1 seule et unique opération.
Par la suite, ce sera à vous de la faire fructifier.
Nous venons de voir le cas le plus courant.
Maintenant voyons le même cas, mais avec une optique différente.
Toujours dans le même cas, avec ces 330 € qui pourraient être prêtés par la banque, pourquoi ne pas acheter un bien.
Ce qui me fait rire, c’est que lorsque l’on va voir un banquier pour la 1ère fois, notamment pour lui parler d’un investissement locatif, bien souvent sa réponse est « non » car vous devriez acheter votre résidence principale. Par contre, une fois que celle-ci est acheté et qu’on retourne le voir pour y faire du locatif, là le discours est « non » car vous avez atteint votre capacité maximale d’endettement.
Voici une illustration qui parle plus que 1000 mots.
En fonction de ses compétences, de ses connaissances et des ses envies, il y a plusieurs manières de procéder :
- Comme l’achat, la rénovation et la revente.
- L’exploitation en location courte durée
- En colocation
- Un mixte :
Vous habitez dedans et louez une partie de votre logement, soit en location courte durée, soit en colocation.
Le but est d’obtenir le plus de cashflow possible par rapport à votre mensualité de crédit.
Ce sera ce cashflow qui fera la différence et qui permettra de demander d’autres crédits auprès de la banque.
Maintenant que nous avons vu les bases de l’enrichissement, concrètement comment est-ce que l’on fait lorsque l’on est déjà accédant à la propriété et que l’on a acheté sa résidence principale.
Bien sûr, la notion d’âge sera très importante.
En effet, selon votre âge, le regard de la banque sera différent.
Je m’explique.
A 50 ans, ce sera un peu plus difficile d’obtenir un crédit vis-à-vis de la banque (mais pas impossible).
Alors qu’à 30 ou 40 ans, ce sera une chose un peu plus aisée. Bien sûr cela dépendra de l’état de vos finances à l’origine et de vos situations familiales et professionnelles.
Le fait d’avoir de l’argent de côté est mieux. Car même sans l’injecter dans la balance, cela montre au banquier que vous savez gérer (sauf héritage).
Ainsi la 1ère étape sera de faire le point sur vos finances (afin de voir réellement ce dont vous avez besoin et ce qu’il vous est possible d’injecter dans un projet)
La 2nde étape sera d’aller voir votre banquier afin de vérifier votre capacité d’endettement.
Car peut-être avez-vous acheté il y a plusieurs années et peut-être avez-vous eu des augmentations de salaire ou le départ d’un enfant.
Ces données pèseront dans la balance en cas de demande d’un crédit.
Peut-être également pourriez-vous diminuer vos mensualités en profitant de la baisse des taux d’intérêts.
Maintenant qu’un premier point a été fait sur votre dossier, place à la suite.
Concrètement, quel est votre objectif ;
- Avoir une meilleure retraite ?
- Partir plus tôt de votre travail ?
- Diminuer votre temps de travail ?
- …
En fonction de votre objectif, une solution émergera.
Un deuxième point s’impose.
Déménager ou ne pas déménager
Peut-être que vos enfants sont grands et que votre maison est devenue trop grande
2 choix s’offrent à vous :
- Soit, vous déménagez afin d’acheter quelque chose de plus petit et de moins cher. Si vous étiez propriétaire de votre maison, pourquoi ne pas utiliser votre plus-value comme « monnaie d’échange » auprès d’un banquier/courtier et de profiter de l’octroie d’un crédit. Pourquoi, car vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt et garder votre argent. Bref le beurre et l’argent du beurre.
- Soit, vous aménagez votre maison de manière à accueillir des locataires.
Vous pouvez par exemple, accueillir des étudiants à l’année dans les chambres de vos enfants. Ou louer l’entièreté de votre maison. En faisant en sorte, s’il vous reste un crédit, que le montant du loyer soit très nettement supérieur à celui de votre crédit, (tout est expliqué dans cet article).
Dans cet exemple, vous inversez la tendance en transformant un passif (votre résidence principale) en un actif (qui vous rapporte).
Alors qu’est-ce qu’un actif et un passif.
Un passif est quelque chose qui vous coute de l’argent tous les mois,
Un actif est quelque chose qui vous rapporte de l’argent tous les mois.
Vous l’aurez compris, tout est une question de choix et de priorités.
Ainsi, même si vous avez acheté votre résidence principale, il vous est possible d’investir, mais ce sera un peu plus compliqué que d’ordinaire.
La meilleure solution reste le fait d’être locataire pendant les premières années et d’en profiter pour acheter de l’investissement locatif, ne serait-ce que 2 ou 3 appartements. Car le cash-flow généré par ces appartements vous permettra de vous payer la mensualité de crédit de votre résidence principale et cela sans toucher à votre budget. Pas mal non ?
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1 Comment
david · 17/01/2018 at 9:43 am
Bonjour,
j’aime bien cette légende sur les blogs de finance que les loyers ne sont pas pris en compte.
A chaque crédit locatif, on m’a demandé locataire ou propriétaire de votre logement, et si locataire, le prix de mon loyer.
Ceci dit, si le loyer ne rentre pas dans le taux d’endettement (ce qui est logique, car un loyer n’est pas une dette), il rentre en compte dans le reste à vivre.
Donc est quand même pris en compte.
Sinon, avoir déjà acheté ma RP m’a facilité les crédits que j’ai fait ensuite, car j’était considéré comme davantage solvable (je n’avais pas pris un crédit à 100% pour la RP).
Donc tout dépend de comment votre présentez votre dossier, de si vous êtes vraiment juste juste, ou non.
A savoir que si vous êtes juste, je déconseillerais d’acheter de l’immobilier pour y vivre ou pour louer.
Car dans l’immobilier, il y a beaucoup de frais, et il est souvent difficile de les prévoir!