Souvent, lorsque l’on est primo-acquéreur et que l’on souhaite investir, on est motivé mais on ne sait pas vraiment par ou commencer. On connaît les grands principes, la théorique mais parfois des petits obstacles nous empêchent d’avancer comme on le souhaite. Ce sont nos propres questions, qui, parfois nous bloquent. Des questions comme : doit-on aller visiter des biens en premier avant d’aller faire une simulation auprès de la banque ? Dois-je acheter ma résidence principale ? Dois-je me constituer un apport avant de penser à investir ?

Mais parfois la motivation ne suffit pas pour oser franchir ce premier pas et réussir ses investissements dans l’immobilier locatif.

Vous allez découvrir ci-dessous, une liste (non-exhaustive) de points à réaliser pour réussir en toute sérénité ses premiers pas en immobilier locatif. Parce que, parfois, un tout petit coup de pouce, peut permettre d’avancer et commencer à concrétiser ses rêves.

* Définissez votre capacité d’emprunt.

Combien pouvez-vous emprunter et Combien souhaitez-vous emprunter ?!

Préférez-vous acheter un grand logement ou plutôt un voire plusieurs petits logements.

Quel est votre but en matière d’immobilier ? Souhaitez-vous avoir des revenus complémentaires immédiatement ou souhaitez-vous vous constituer un patrimoine.

En règle générale, si vous ne l’avez pas déjà fait, le mieux est de rester locataire et d’acheter un bien qui sera destiné à être loué. La location que vous payez n’est pas comptée comme faisant partie de vos 33 % d’endettement. Il est donc recommandé d’acheter son premier bien en restant locataire afin que cela ne grignote pas votre capacité d’endettement. Bien sur, ce pourcentage n’est pas quelque chose de fixe et peut se contourner. Toutefois, vous devez vous montrer raisonnable dans vos projets. Ils devront être ficelés et bien construits afin que la banque croie en votre projet et vous prête l’argent nécessaire à la réalisation de vos rêves immobiliers.

Dois-je me constituer un apport ?

Les réponses sont oui et non. Je m’explique : en ce qui concerne votre premier investissement, vous avez tout à prouver. Un apport permettra au banquier de le rassurer sur votre projet et sur sa cohérence. Gardez à l’esprit qu’à partir du second investissement, vous aurez déjà fait le plus dur. En effet, vous aurez prouvé au banquier que vous êtes un bon gestionnaire et qu’il peut vous faire confiance maintenant et dans l’avenir. A conditions, bien sûr, que votre premier bien s’autofinance et que cela vous permette de vous dégager un cash-flow positif. Dès lors, à partir de ce second investissement, votre banque sera déjà rassurée et vous serez crédible en tant qu’investisseur. Vous pourrez, de ce fait, emprunter 110 voire 130 % (frais de notaire voire même le montant des travaux de rénovation) beaucoup plus facilement.

* Définissez l’endroit où vous souhaitez acheter.

La ville de votre enfance, dans votre immeuble, dans une ville étudiante que vous connaissez bien ou qui offre une bonne rentabilité ?!

* Ciblez vos futurs locataires.

A qui voulez-vous louer (étudiants, retraités, famille,…)

* Définissez vos critères principaux.

Immeuble en pierre, pas d’ascenseur, centre ville, garage, balcon, terrasse,…

* Visitez beaucoup de biens qui vous correspondent et qui ont vos critères (du moins qui rassemblent vos 3 principaux critères).

Plus vous visiterez, plus vous serez aguerris et plus vous saurez ce que vous voulez et ce que vous ne voulez pas pour vos futurs biens. Cela vous permettra de vous familiariser avec le monde immobilier.

Lorsque vous visiter des biens, vous devez toujours garder votre « cible » à l’esprit.

Visitez également un appartement comme si vous souhaitiez l’acheter pour vous-même.

En effet, si vous ne craquez pas vous-même sur l’appartement que vous acheter cela va vous être difficile de le mettre en valeur. De ce fait, cela va être difficile de donner envie à d’éventuels locataires d’y habiter si vous n’êtes pas motivé. La motivation et l’enthousiasme se ressentent.

* Faites vos calculs de rentabilité.

Il faut, au minimum, que le logement s’autofinance en intégralité grâce à la règle des 70 %.

Petit rappel sur la règle des 70 %. Il faut que le loyer reçu (ou envisagé) couvre la totalité de votre mensualité de crédit. Les 30 % représentent les impôts et les frais annexes que vous aurez environ.

Un exemple est parfois plus parlant qu’une règle de base. Je m’explique, personnellement, le loyer mensuel que je perçois oscille entre 450 à 500 € pour une mensualité de crédit de 205 € mensuelle. La règle des 70 % est donc très largement respectée. Mon crédit et mes impôts sont donc très largement couverts par le loyer que je perçois mensuellement.

Et vous ? Avez-vous utilisé une check-list ? Avez-vous des astuces pour aider les primo-accédants à franchir le premier pas ?

Bien sûr, si cet article vous a plu, n’hésitez pas à laisser un commentaire juste en dessous, à le partager, à vous inscrire sur le blog et sur la chaîne Youtube. Vous serez ainsi, certain de ne rien rater.


3 commentaires

Investissement locatif · décembre 10, 2015 à 3:10

Bonjour, merci pour votre article je suis entièrement d’accord se poser la question de sa propre motivation à investir dans l’immobilier est primordial.

investissement locatif · janvier 21, 2016 à 11:26

Bonjour,

Merci pour votre article très quali. L’effet de levier est effectivement une solution avantageuse lorsqu’il a été bien calculer.

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