Loi Elan – Baux colocation ce que vous devez savoir
Le dernier article « Votre employeur est votre principal client » a suscité beaucoup d’e-mails.
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Souvent, lorsque l’on me contacte par e-mail, par messenger etc on me pose une question sur les baux.
Dois-je constituer un bail commun ou puis-je faire un bail individuel même si ma chambre ne fait pas 14 m² ?!
J’attendais que le décret de la loi ELAN passe afin de « clarifier » les changements qui auront lieu.
Dans cet article je vais résumer la loi ELAN sur les points importants qui nous concernent, nous les bailleurs.
Les voici :
Tout d’abord au niveau des baux 9 m² vs 14 m²
« Pour éviter le développement des marchands de sommeil louant des chambres transformées en réduits minuscules ou entassant des lits superposés, le législateur avait prévu un seuil de 14m² pour les logements loués à la chambre (article L111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) pour les logements loués avant le 25 novembre 2018.
A partir du 25 novembre 2018, l’article 141 de la loi ELAN ajoute dans la loi de 89 une disposition permettant d’uniformiser le seuil de surface de 9 m², qui sera dorénavant utilisé à la fois pour les locaux loués en bail unique mais également pour les parties privatives d’un logement louées en bail individuel :
[…] Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. […] * »
Note personnelle :
Voici une précision concernant le bail unique (ou commun) avec clause de solidarité. C’est tout simplement l’impossibilité de prendre une garantie loyer impayé avec des baux individuels.
Si vous louez en colocation avec des baux individuels vous ne pourrez donc pas passer par une assurance loyer impayé, vous ne pourrez passer que par un garant.
C’est personnellement ce que je fais.
En effet, pour chaque locataire, je prends un garant solidaire.
*Encadrement des loyers
Dans les zones tendues un encadrement des loyers ne sera pas obligatoire mais les préfets pourront décider de le mettre en place à la demande des collectivités compétentes en matière d’habitat.
Les propriétaires, dans ces zones tendues, lors d’une première mise en location ou changement de locataire devront fixer le loyer de + ou – 20 % par rapport au loyer médian pratiqué. Toutefois il existe des dérogations qui permettront d’appliquer une majoration en cas par exemple, de vue, balcon,…
Cette majoration devra être stipulée dans le bail, en précisant le loyer de référence + le complément de loyer exceptionnel. Si le locataire l’accepte il aura 3 mois à compter de la signature du bail pour « contester » ce complément de loyer exceptionnel auprès la commission départementale de conciliation. S’il ne le fait pas dans les délais elle sera considérée comme étant caduque.
Le bail de mobilité
Ce bail de mobilité a été conçu pour les locataires qui sont en situation de mobilité professionnelle. Les logements concernés par ce bail spécifique sont les meublés.
Le contrat doit indiquer le motif de mobilité des locataires parmi les suivants : formation professionnelle ; mission professionnelle temporaire ou mutation ; études supérieures ; contrat d’apprentissage ; stage ; engagement volontaire dans le cadre d’un service civique.
Voici les caractéristiques de ce contrat de bail :
- La durée du bail (de 1 à 10 mois) et il n’est pas renouvelable ni reconductible. Toutefois la durée du bail peut être modifiée une fois par avenant sans que sa durée soit supérieure à 10 mois
- Il n’y a pas de dépôt de garantie, mais les propriétaires pourront demander la garantie Visale, qui couvre les impayés dans la limite d’un loyer mensuel de 1 500 euros en Ile-de-France, 1 300 euros en régions et 800 euros pour un étudiant.
- Les charges sont versées par forfait (sans présentation de facture ni de compte par le bailleur). Aucun moyen de demander une mise aux normes du logement s’il n’est pas décent : pas de recours auprès de la commission départementale de conciliation.
- Le locataire peut résilier facilement ce bail, en respectant un préavis d’un mois et n’a pas besoin de justifier sa décision.
- Aucune clause de solidarité ne peut être applicable en cas de colocation
Transformation des bureaux
Le texte de loi prévoit aussi un assouplissement des normes liées à la transformation des bureaux vides en habitation. Des dispositifs seront mis en œuvre pour inciter les propriétaires à rénover leurs bureaux.
BAIL NUMÉRIQUE
Certains documents liés à la location pourront être numérisés. Les annexes au bail (diagnostics technique, extrait du règlement de copropriété) seront par défaut dématerialisés. Les actes de caution (simples et solidaires) pourront l’être aussi.
HLM
La sous-location de HLM sera mieux encadrée et les possibilités de colocation en HLM seront élargies.
EXPULSION DES SQUATTERS
Le texte prévoit une facilité pour expulser les squatters. Car ils ne sont plus protégés par la trêve hivernale (qui s’étend du 1er novembre au 31 mars). Cette règle concerne les occupants qui n’ont ni droit ni titre mais non les locataires qui ne paient pas leur loyer.
Le délai de 2 mois qui était obligatoire entre le commandement de payer et l’expulsion des squatters est supprimé.
LOCATIONS TOURISTIQUES MIEUX CONTRÔLÉES
La loi ELAN renforce le contrôle des locations touristiques de type appart-hôtel, Airbnb. En effet, si la commune en fait la demande, les loueurs auront l’obligation de lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Des sanctions pourront être appliqués aux loueurs qui ne respectent pas leur obligation. La loi oblige les sites à mettre en place un décompte de nuitées louées et de bloquer les annonces au dela de 120 jours par an.
Attention la durée maximale de location de 120 jours est applicable aux personnes qui louent leur résidence principale en type « Airbnb ».
** https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2018/11/23/TERL1805474L/jo/texte
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4 Comments
Axcel · 06/12/2018 at 3:52 pm
Très instructif , article clair. Merci !
Audrey · 14/02/2020 at 3:04 pm
Bonjour Axcel
Merci beaucoup pour ce retour et pour ces compliments.
A très vite
Audrey
Fabrice · 06/12/2018 at 6:42 pm
Merci Audrey pour ces précisions (je regarde tes vidéos sur YouTube). Je vais louer en coloc (je suis tes conseils). L’agence immo viens de m’en parler. Ça tombe pile!
Audrey · 14/02/2020 at 3:01 pm
Bonjour Fabrice
Parfait, si mes conseils sont pertinents c’est judicieux.
A très bientôt
Bien à toi
Audrey