Loi Elan – Baux colocation ce que vous devez savoir

Le dernier article « Votre employeur est votre principal client » a suscité beaucoup d’e-mails. 

Si vous voulez le lire ou le relire, n’hésitez pas à cliquer ici

Souvent, lorsque l’on me contacte par e-mail, par messenger etc on me pose une question sur les baux.

Dois-je constituer un bail commun ou puis-je faire un bail individuel même si ma chambre ne fait pas 14 m² ?!

J’attendais que le décret de la loi ELAN passe afin de « clarifier » les changements qui auront lieu.

Dans cet article je vais résumer la loi ELAN sur les points importants qui nous concernent, nous les bailleurs.

Les voici :

Tout d’abord au niveau des baux 9 m² vs 14 m²

« Pour éviter le développement des marchands de sommeil louant des chambres transformées en réduits minuscules ou entassant des lits superposés, le législateur avait prévu un seuil de 14m² pour les logements loués à la chambre (article L111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) pour les logements loués avant le 25 novembre 2018.

A partir du 25 novembre 2018, l’article 141 de la loi ELAN ajoute dans la loi de 89 une disposition permettant d’uniformiser le seuil de surface de 9 m², qui sera dorénavant utilisé à la fois pour les locaux loués en bail unique mais également pour les parties privatives d’un logement louées en bail individuel :

[…] Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. […] * »

Article 141

Note personnelle :

Voici une précision concernant le bail unique (ou commun) avec clause de solidarité. C’est tout simplement l’impossibilité de prendre une garantie loyer impayé avec des baux individuels.

Si vous louez en colocation avec des baux individuels vous ne pourrez donc pas passer par une assurance loyer impayé, vous ne pourrez passer que par un garant.

C’est personnellement ce que je fais.

En effet, pour chaque locataire, je prends un garant solidaire.

*Encadrement des loyers

Dans les zones tendues un encadrement des loyers ne sera pas obligatoire mais les préfets pourront décider de le mettre en place à la demande des collectivités compétentes en matière d’habitat.

Les propriétaires, dans ces zones tendues, lors d’une première mise en location ou changement de locataire devront fixer le loyer de + ou – 20 % par rapport au loyer médian pratiqué. Toutefois il existe des dérogations qui permettront d’appliquer une majoration en cas par exemple, de vue, balcon,…

Cette majoration devra être stipulée dans le bail, en précisant le loyer de référence + le complément de loyer exceptionnel. Si le locataire l’accepte il aura 3 mois à compter de la signature du bail pour « contester » ce complément de loyer exceptionnel auprès la commission départementale de conciliation. S’il ne le fait pas dans les délais elle sera considérée comme étant caduque.

(suite…)