L’immobilier comme assurance pour sa retraite. Il fallait y penser…

Clairement, pour moi, l’immobilier est clairement, utilisée comme pour ma retraite

Cet article a été rédigé par l’équipe du site Olivier Roland

Selon une enquête conduite par l’Observatoire de l’épargne et de la retraite en 2020, 68% des français estiment que l’argent de leur pension est ou sera insuffisant pour assurer une bonne retraite. Le financement de la retraite est donc une préoccupation importante pour toutes les personnes en activité. La pierre n’est certes pas l’actif qui vient en premier à l’esprit lorsqu’on envisage la question. Mais les revenus de l’immobilier locatif peuvent être un pont important vers la retraite et le cas échéant, un pilier soutenant voire améliorant votre style de vie. Alors ?! L’immobilier comme assurance pour sa retraite. Bonne ou mauvaise idée ?

En quoi l’immobilier permet d’assurer sa retraite ? Et surtout, comment réussir son investissement dans la pierre pour préparer sa retraite ?

Une passerelle vers une retraite paisible

L’immobilier étant l’un des marchés où le prix d’un actif ne reflètent pas exactement sa valeur réelle, il est possible de trouver de très bonnes affaires avec des retours sur investissement très élevés. Et si vous pouvez gérer vous-même le bien, vous pouvez percevoir davantage de revenus. Si vous achetez le bon bien au bon prix et aux bonnes conditions, un bien locatif peut produire des revenus nettement supérieurs à ceux des investissements passifs traditionnels.

L’une des caractéristiques inévitables du départ à la retraite en tant que travailleur salarié, c’est la baisse des revenus. Dans le meilleur des scénarios, la pension une fois à la retraite sera de l’ordre de 70 à 80% de votre dernier salaire. Ou il faudra même composer avec beaucoup moins si par exemple vous étiez un cadre, travailleur indépendant ou si votre carrière n’a pas été complète. Il est donc vital d’anticiper ce scénario à travers quelques placements judicieux qui procureront en temps voulu, les revenus complémentaires nécessaires à une belle retraite.

Immobilier : valeur refuge ?!

L’immobilier est très souvent classé au rang des valeurs refuges. En tout état de cause, c’est un excellent placement à considérer dans la perspective d’une retraite.

L’investissement dans l’immobilier locatif en l’occurrence, constitue un excellent moyen de d’anticiper la fin de sa carrière professionnelle. Il peut en effet vous permettre de constituer un patrimoine à moindre coût. Le crédit immobilier par exemple est un excellent moyen de lever les capitaux nécessaires à l’acquisition dans un but locatif. En outre, les divers loyers perçus contribueront grandement au remboursement du crédit tout en limitant à terme vos efforts d’épargne personnelle. Par ailleurs, il existe divers avantages fiscaux (déduction d’impôts) à ce type d’investissement.

Les 4 principaux dispositifs pour un investissement dans l’immobilier locatif

Les dispositifs

Les dispositifs défiscalisants tels que la loi Pinel peuvent vous permettre de faire d’une pierre deux coup en réduisant vos charges fiscales par le biais d’un investissement l’immobilier neuf. 

Le dispositif Denormandie quant à lui, vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier ancien avec d’éventuels travaux de rénovation. En contrepartie de votre engagement à louer à un prix inférieur à celui du marché, la résidence concernée sur une certaine durée à des locataires aux revenus plafonnés, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur plusieurs années.

Dans le cadre de la loi Malraux, les travaux de restauration immobilière peuvent également permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 120 000 €.

Pour finir, l’investissement dans l’immobilier locatif à destination des étudiants et personnes âgées permet également de bénéficier de substantielles réductions pouvant aller jusqu’à 300 000€. Pour bénéficier des avantages de ce dispositif Censi-bouvard, le logement concerné doit être loué sur une période minimale de 9 ans pour bénéficier des 11% de réduction d’impôt. 

En dépit des avantages fiscaux mentionnés, force est de reconnaître que ces dispositifs sont quelque peu contraignants. Par conséquent, dès lors que vous n’êtes pas très fortement imposés, investir dans un bien immobilier de façon classique peut être la solution la plus aisée. N’hésitez donc pas à parcourir les agences pour faire votre choix. 

Le rendement

La Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) indiquait dans son bilan sur l’état du marché de l’immobilier en 2020 que les rendements locatifs bruts ont connu une certaine progression au cours de l’année en dépit de la crise sanitaire occasionnée par la Covid-19. Dans le sud de la France à Marseille par exemple, les locations d’appartement ou de résidence offrent un rendement brut de 6,97% tandis qu’à Paris, on peut compter jusqu’à 3,59% de rendement malgré les prix d’achat très élevés. Des rendements d’autant plus intéressants qu’ils surpassent ceux de certains produits financiers. 

Si l’acquisition du bien s’est faite via un crédit immobilier, l’intégralité des loyers vous reviendra dès que le crédit sera remboursé. Des revenus supplémentaires qui viendront donc à point nommé, contrer la chute de revenus que peut occasionner le départ à la retraite. Par ailleurs, l’immobilier est un investissement qui s’apprécie avec le temps et qui permet presque toujours de réaliser une importante plus-value lorsqu’on décide de revendre.

Que faire quand on n’a pas accès au crédit immobilier ?

Le crédit immobilier n’est certainement pas le seul moyen d’investir dans la pierre. Loin s’en faut. Pour toutes les personnes n’ayant pas accès à ce type de prestations bancaires, de nombreuses options restent disponibles. L’une d’entre elles est le paiement comptant ou cash.

Comme le suggère le nom, il s’agit de régler directement auprès du vendeur, la totalité du prix du bien. Certes, il faudra en amont faire preuve d’une certaine discipline pour économiser les fonds nécessaires, mais le paiement cash présente plusieurs avantages.

Dans un premier temps, cette approche facilite l’acquisition en faisant passer votre proposition avant celle de tous les autres concurrents qui souhaiteraient acheter le même bien via un crédit immobilier.

Par ailleurs, le paiement cash permet d’éviter la longue procédure administrative liée à un financement via crédit, tout en se débarrassant de l’anxiété du prêt immobilier à rembourser ou des éventuels problèmes que pourrait poser le retard de paiement des loyers.  Il va sans dire que le bien vous appartient dès la signature de l’acte authentique de vente et que vous pouvez dès lors, entièrement disposer des loyers net d’impôt.

Les Fonds de placement immobilier

Contrairement à ce que l’on pourrait être tenté de croire, l’immobilier n’est pas un investissement où il suffit de mettre le capital et de se tourner les pouces. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont donc une très bonne alternative si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans les contraintes liées à la gestion du bien.

En souscrivant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier dont la gestion est assurée par des professionnels du domaine. Un patrimoine beaucoup plus facile à transmettre qu’un bien physique. Cette option présente toutefois son lot d’avantages et d’inconvénients

Avantages

Les dividendes : Les dividendes versés par un Fond de Placement Immobilier (FPI) peuvent offrir un revenu réel aux retraités.

Facile à démarrer : La souscription est très facile. C’est comme acheter une action ou un fonds.

Aucun besoin de gestion : Avec un FPI, vous bénéficiez des avantages de l’immobilier sans avoir à vous soucier de l’achat et de la gestion d’une propriété.

Risques limités grâce à la diversification :  Au lieu de posséder une ou quelques unités, une FPI vous permet de diversifier et d’être investi dans plusieurs propriétés, ce qui réduit le risque.
Liquidité : vous pouvez vendre votre investissement dans une FPI presque instantanément, contrairement aux propriétés locatives.

Inconvénients 

Les impôts : Les impôts peuvent parfois être lourds sur les dividendes des FPI, car ils peuvent être imposés comme un revenu ordinaire.

Faible croissance du capital : Comme les FPI versent 90 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes, votre argent n’est pas réinvesti. De plus, l’immobilier n’est généralement pas un investissement dont la croissance est exponentielle.
Peu de contrôle : Si vous êtes une personne qui souhaite une gestion directe, une FPI n’est peut-être pas appropriée.

Le cas particulier du crowdfunding ou financement participatif

Investir dans l’immobilier demeure toujours possible même si vous ne disposez pas du capital nécessaire à un paiement comptant.

Il ne s’agit pas d’un nouveau concept en soi. Au moment de lancer un nouveau projet immobilier, les promoteurs doivent décider de la manière dont il sera financé. Ce financement venait généralement de 3 sources :

Les préventes à hauteur de 50%

Les prêts bancaires pour 40%

Les fonds propres pour 10%

Mais depuis la crise de 2008 et l’effondrement de l’immobilier, les banques ont durci les conditions de prêts. Elles exigent désormais des promoteurs de projets immobiliers, des apports en fonds propres à hauteur de 20%.

Le crowdfunding permet donc aux promoteurs immobiliers de rechercher de financement auprès des particuliers en complément ou en alternative du crédit bancaire.

Cette forme d’investissement est accessible dès 1 000€ pour une durée de placement généralement comprise entre 12 et 24 mois et un taux de rendement entre 8 et 10% par an. En définitive, le crowdfunding est une option qui présente son lot d’avantages et d’inconvénients.

Avantages 

Les investisseurs ont accès au marché de l’immobilier avec de petites sommes d’argent.

Vous pouvez choisir dans quels projets immobiliers vous voulez investir et parfois avoir une voix dans le projet.

Inconvénients 

Certaines opportunités de crowdfunding ne sont accessibles qu’aux investisseurs accrédités.

Le crowdfunding exige une plus grande connaissance du secteur que l’investissement dans une société de placement immobilier (mais moins que l’investissement personnel dans un bien immobilier).

Les risques liés à l’investissement sont les mêmes que pour tout investisseur immobilier. Si le marché se dégrade, l’investisseur risque de perdre de l’argent.

Il y a beaucoup moins de liquidité dans un investissement de crowdfunding que dans un Fond de Placement Immobilier.

Les avantages de l’immobilier

Il existe une multitude d’avantages liés à un investissement dans la pierre.

La sécurité financière

L’immobilier est très certainement l’un des investissements qui procurent le plus de sentiment de sécurité financière. La pierre est en effet un bien tangible et dont l’utilité est immédiate. On peut en effet vivre dans son appartement, le mettre en location partielle ou totale ou même le vendre assez vite. Cela dit, il faut connaître les frais à prévoir en immobilier.

Outre les charges récurrentes liées à l’entretien, des travaux exceptionnels au coût plus ou moins important peuvent être nécessaires. Et à tout ceci s’ajoutent les taxes fiscales. Mais en tout état de cause, l’immobilier demeure un placement intéressant, son exploitation correcte peut toujours permettre de couvrir les charges ou à défaut, de les alléger considérablement.

Une épargne pour la retraite

L’acquisition d’un bien immobilier est également une façon intelligente de se contraindre à épargner. Dans la majorité des cas en effet, l’achat d’une résidence est financé par un crédit bancaire. Environ 90% des propriétaires dont l’âge se situe en dessous de 40 ans ont un crédit immobilier en cours de remboursement. Et au-delà de la quarantaine, ils sont quand même 70% environ avec un prêt immobilier en cours. 

Bien que cela puisse sembler intimidant pour certains, le crédit bancaire le supplément de volonté et de discipline nécessaire à la constitution d’un capital. Un capital capable de générer des revenus passifs qui viendront s’ajouter à la valeur du bien une fois le crédit remboursé. Et pour joindre l’utile à l’agréable, il sera toujours possible de revendre le bien si besoin.

Une rentabilité sur le long terme

La perspective de la rentabilité à long terme est également l’un des plus gros arguments de l’immobilier. Selon une analyse réalisée par Le Revenu sur la période de 30 ans couvrant 1988 à 2018, a été le second placement le plus important avec une croissance de + 402% derrière les actions à dividende (+1 352%). Et tout ceci, en dépit de la crise de 2008 et de l’effondrement constaté sur de nombreux marchés immobiliers. 

Cela dit, il faut également savoir relativiser. Il n’existe aucun investissement particulièrement rentable qui ne soit pas sujet aux fluctuations du marché. Certes les biens immobiliers en centre ville de métropole sont généralement considérés comme des valeurs sûres en raison du dynamisme de ces marchés. Mais les variations seront a priori plus notables dans les zones moins importantes. C’est la raison pour laquelle il est capital de toujours analyser un bien immobilier sous les angles de rentabilité locative et de plus-value à la vente avant tout investissement.

La plus-value après la revente

Comme vous le savez déjà, la situation géographique et le dynamisme d’une zone donnée vont fortement influencer le prix d’un bien immobilier. Acheter une résidence dans un quartier en pleine transformation ou une ville où se profilent de grands changements (construction d’une université, ligne de métro à grande vitesse) peut être un choix judicieux. Investir dans une zone déjà prisée est certainement plus sécurisant, mais demandera un effort financier proportionnellement plus élevé avec une perspective de croissance plus lente de la valeur du bien.

En définitive, investir dans l’immobilier est l’une des décisions les plus avisées que vous puissiez prendre pour préparer votre retraite. Il existe également des stratégies alternatives que vous pouvez implémenter en complément pour vous offrir la retraite de vos rêves. Une activité nécessitant largement moins de capital pour un rendement tout aussi important voir plus que les loyers. Pour en apprendre plus je vous propose de découvrir dans cet article, comment réaliser ses rêves grâce à cette occupation parfaite pour la retraite.

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