Thème : Rentabiliser son Investissement en colocation

Dans le cadre d’un article invité, je vous laisse découvrir le travail de Franck DUMESNIL

Franck travaille depuis plusieurs années en tant qu’architecte d’intérieur dans la région de Valence en Espagne. Il aide les francophones qui s’installent à Valence à rénover leurs logements et conseille ceux qui souhaitent investir en locatif à optimiser leurs appartements pour la colocation.

Voici l’adresse de son blog https://www.renovao.com et son email si vous souhaitez le contacter franck@renovao.com

Franck Dumesnil
www.renovao.com

Avenida Amado granell mesado 

46006 Valencia

Comment optimiser l’espace en créant une chambre supplémentaire ?

Un des avantages de la colocation pour le propriétaire est qu’il est plus rentable de louer un appartement meublé par chambre que de le louer non meublé en location classique.

Cependant, La loi alur stipule que la somme des loyers généré par la location de chaque chambre individuellement ne doit pas dépasser le montant du bien s’il était loué avec un bail classique.

Si on devait louer en bail classique, le prix du marché d’un T3 de 70 m2 serait à priori supérieur à celui d’un T2 de la même surface. Et si on loue en colocation, pour augmenter le prix du loyer il est possible de passer un bail classique pour un montant supérieur au marché en donnant l’autorisation au locataire de sous-louer les chambres.

Dans les 2 cas la création d’une Chambre supplémentaire permet d’augmenter la rentabilité locative au m2.

Si on désire créer une Chambre supplémentaire dans le cadre d’une colocation, trois facteurs sont à prendre en compte :

1. Respecter la valeur d’usage du lieu pour un colocataire.
2. Appliquer les règles fondamentales d’architecture intérieure pour distribuer les espaces
3. Veiller aux principes qui facilitent la vie en communauté.

1- Respecter la valeur d’usage d’une chambre pour un colocataire

Qu’est ce que la valeur d’usage ?

La valeur d’usage correspond à ce que pourra faire le colocataire dans sa chambre :  la possibilité de bouger (les dimensions utiles en enlevant bureau, lit et rangement) , la lumière du jour , la possibilité de loger un ami, de pouvoir travailler au calme, de pouvoir faire de la musique sans gêner les autres, de pouvoir manger , se doucher….d’avoir de l’intimité …

• mais quelle est la chambre minimale que vous pourriez mettre en colocation ?

La Chambre que vous souhaitez créer doit avoir une surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ET un volume habitable global de 20 m³. Une surface correcte se calcule aussi en fonction du type de lit et de sa disposition dans la chambre ainsi que celle du mobilier.

Prenons ce cas pratique :

Plan pour une chambre de 10,21 m2 avec un lit de 120 x 190 cm et une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum

Il faut respecter au minimum 70 cm de passage autour du lit. Pour un lit simple de 120 x 190 , avec fenêtre, un bureau de 50 x 100 cm et une armoire de 50 x 150 cm , on peut concevoir une chambre de 10,21 m2 qui fait 3,35  x 3,04 m. La hauteur sera d’au moins 2,20 m sous plafond. Je n’évoque pas la possibilité d’installer de lit en mezzanine qui ne cible vraiment que les très jeunes public. Je ne suis pas sûr que de jeunes actifs de 30 ans apprécient vraiment !

Vous pouvez aussi vous inspirer du plan des chambres proposées par TheCollective à Londres qui propose quelques 500 chambres dans un méga complexe de coloving.

Bref, Entre la chambre simple et la chambre studio vous pouvez proposer toute une gamme de services et adapter les surfaces nécessaires à votre plan.

Si les espaces communs sont grands ( cuisine ouverte sur salon d’environ 25 m2 par exemple, alors les chambres peuvent mesurer autour de 10 m2, mais si les espaces communs sont petits ou qu’il n’y ait pas de salon, alors faites des grandes chambres d’au moins 13 à 15 m2. c’est mon avis !

Pourquoi ?

Car  une colocation s’équilibre entre les espaces privatifs ( les chambres) et les espaces communs ( cuisine, salon… ). Le colocataire choisit ce mode de location pour profiter entre autres d’espaces plus grands auxquels il ne pourrait pas accéder seul. Si vous réduisez ces espaces, la chambre devient alors l’espace de compensation. Le colocataire doit pouvoir passer plus de temps dans sa chambre et avoir la possibilité de recevoir….

• Quelle est la chambre idéale dont rêve un colocataire ?

D’après un rapport de pisos* ( société qui référence des offres de colocation en Espagne) les prestations qui ont le plus évolué entre 2018 et 2019 et qui correspondent à la demande sont :

1. Une salle d’eau attenante à la chambre. ( on appelle ça une salle de bain en suite) . L’offre passe de 3,80% en 2018 à 15,01% en 2019 pour répondre à une demande croissante d’intimité.
2. L’air conditionné. L’offre de chambres en colocation équipée en air conditionné passe de 17% en 2017 à 18% des logements en 2019.

Dans ces 2 cas, la demande est plus forte que l’offre. Tous les propriétaires particuliers n’ont pas les moyens d’offrir ces services qui demandent budget et possibilités techniques.

Au delà de ces 2 points forts qui me paraissent essentiels, une Chambre en colocation doit pouvoir proposer

1. Un accès à une machine à laver commune
2. une connexion wifi et un compte Netflix accessible pour 3 supports simultanément.
3. un espace douche partagé ( si votre appartement possède 2 chambres et un seul espace douche, vous devrez créer un 2ème espace douche lors de la création de votre 3ième chambre.)
4. Un coin Bureau.
5. Un espace rangement.

• Quelles autres prestations proposer lorsque de la création d’une chambre supplémentaire en colocation

Définissez précisément les Besoins et les souhaits attendus par vos colocataires.

Attention aujourd’hui les colocataires ne sont plus seulement des étudiants mais de jeunes actifs plus exigeants.

Le pack survie du colocataire :

Une surface d’au moins 9  m2

Une bonne isolation phonique

Un espace de rangement d’autre moins 1.50 x 0.5 x 2.20

Au moins un lit de 120 x 190

Un espace Bureau pour 1 personne

Le pack du colocataire VIP avec effet kiss kool garanti :

Surface d’environ 11 m2

Une très bonne isolation phonique

Un espace douche lavabo indépendant  d’environ 2,5 m2

Des systèmes « pret à poser » Pour personnaliser et décorer facilement sans dégrader .

Une kitchenette

Un lit de 120 x 190

Un espace Bureau pour travailler à 2 côte à côte.

un espace de rangement d’au moins 200 x 50

• Quels sont les usages privés ( à mettre en place dans la chambre) qui ont de la valeur pour un colocataire ?

L’intimité: Être bien chez soi tout en vivant avec les autres

Lorsque l’on évoque la colocation on pense d’abord aux espaces partagés et les grands projets comme urban campus à Madrid, the collective à Londres où la casa à Paris . Mais l’intimité de l’espace privé est à mon avis le point fondamental si vous créez une chambre supplémentaire.

Cela passe d’abord par une bonne isolation phonique.

Sans rentrer dans les détails techniques , un bon panneau isolant de très bonne qualité phonique est constitué de :

1.  7 cm de laine de roche ou de verre
2. 13 x 2 cm de plaque de plâtre d’un collé
3. 2 mm d’épaisseur de rouleau bitumineux collé sur une couche de plâtre.
4. 13 cm de plaque de plâtre de l’autre côté

Constitution d’une cloison phonique type

Puis par sa localisation :

Faites en sorte, si possible, de ne pas avoir de cloison commune avec un espace de vie ( cuisine ou salon) mais plutôt avec un espace tampon comme une salle de bain, un WC, un couloir.

La distribution ci-dessus est un cas idéal et n’est pas forcément possible lors de la rénovation.

Les chambres 1,2 et 3 sont isolées du salon par le couloir, l’entrée et les salles d’eau. Si votre nouvelle chambre n’a d’autre choix que d’être contiguë à la zone de vie doublez la paroi phonique.

Vous pouvez aussi avoir une cloison commune avec une armoire ou une bibliothèque qui sont des Remparts sonores ( les tissus des vêtements Tout  comme le papier des livres sont des absorbeurs d’ondes sonores naturels et puissants.

Vous pourrez penser aussi aux:

• Rideaux
• Tapis

Un tissus de rideau épais à 1000 hz ( fréquence entre basse et aigus) donne un indice de 0,72.

La laine de verre en 25 mm donne pour la même fréquence un indice de 0,65. Ces deux matériaux ont un indice quasi équivalent. Donc favorisez l’usage des tissus dans la chambre.Voir une liste des indices d’affaiblissement acoustiques dans les sources.

2- Appliquer les règles fondamentales d’architecture intérieure pour distribuer les espaces

La configuration générale de l’appartement

Avant de mesurer la faisabilité de la création d’une Chambre supplémentaire vérifiez que la configuration de l’appartement que vous choisirez respecte les quelques règles du bon fonctionnement d’une colocation.

Espaces de vie & espaces de nuit

Une des règles fondamentales d’architecture intérieure est de bien séparer les espaces de vie et ceux de nuit. Les pièces à vivre doivent géographiquement se situer à l’opposé des chambres et des espaces bureaux.

Les points importants concernent :

• La distribution des espaces
• La localisation des murs porteurs
• La position des ouvertures

La distribution Espaces privés / espaces communs

Un autre aspect fondamental des appartements destinés à la colocation est le respect impératif des zones privées et des zones communes.

Dans cet appartement ré-agencé par Liliana Milan , destiné à la colocation vous voyez que les espaces de nuit (couleur bronze) sont bien séparés des espaces de vie .

Exemple de distribution d’une colocation

• 1- entrée avec rangement à vélos
• 2) cuisine avec îlot
• 3) salon
• 4) terrasse
• 5) suite pour 2
• 6) Machine à laver
• 7) lavabo et douche
• 8) WC avec lave mains
• 9) chambre double
• 10) chambre simple

3- Veiller aux principes qui facilitent la vie en communauté

Mettez cinq personnes sur un bateau pendant une semaine, mélangez, laissez reposer …

Que se passe t-il ?

Je prend volontairement cet exemple car vous savez sûrement  que plus l’espace est Exiguë plus il est compliqué à vivre à plusieurs. Cela signifie que la première chose à vérifier, pour une surface donnée, est la configuration de l’appartement.

Quelle surface vais-je réduire pour créer une chambre supplémentaire ?

En général on va chercher à réduire le salon pour en faire une chambre supplémentaire même si je préfère créer 2 chambres à partir d’une plus grande si elle existe bien entendu.. Je déconseille en revanche de réduire la cuisine qui est au contraire un espace qu’il faut chercher à agrandir dans le cadre d’une colocation.

Où vais je créer ma cloison et placer ma Chambre supplémentaire ?

• Réduire une chambre et ajouter une chambre :

Je vais créer la cloison à l’endroit où je respecte  9 m2 de surface de chambre

Dans ce cas j’ai un salon à gauche de … m2 et une chambre attenante de … m2. je vais réduire une chambre et en ajouter une autre. C’est ce que je montre ci-dessous

• Créer une chambre à la place de la cuisine et placer la cuisine ouverte sur le salon :

Vous pouvez aussi vous retrouver dans le cas où vous souhaitez modifier la destination d’une pièce. Si vous décidez d’ouvrir la cuisine sur le salon, ce qui est courant dans l’agencement d’une colocation, l’ancienne cuisine peut devenir une chambre. Dans ce cas là il faudra veiller à assurer un doublage phonique entre la nouvelle chambre et le salon-cuisine. C’est ce que je montre ci-dessous

Comment créer un espace douche attenant à la Chambre ?

Une vraie plus value est de proposer un espace douche privatif attenant à la nouvelle chambre que vous allez créer.

Puis-je techniquement le faire ?  La principale contrainte est de pouvoir évacuer les eaux Vannes de la douche. Pour cela vérifiez 3 points.

1. À quelle distance se situe la colonne d’évacuation des eaux usées

Il est nécessaire de respecter une pente minimale de 1cm par mètre de pente. Dans l’exemple ci-dessous je vous montre 2 exemples de douches attenantes aux chambres.

En vert les évacuations des douches.

Autre exemple ci dessous. L’existant

Et voici le plan des nouvelles chambres rénovées avec chacune un espace douche privatif en bleu. les colonnes d’évacuation sont des points oranges. la pente de 1cm / mètre est respectée.

2. Est ce que la nature du sol me permet de placer des tuyaux.

En fonction de l’âge du bâtiment les sols n’ont pas la même nature. Fin 19 ième on trouve des planchers en structures bois, poutres et solives et dans les bâtiments des années 70 à 90 on a des dalles. Il est aussi possible de remonter les niveaux du sol existant ponctuellement.

De quel budget travaux ai-je besoin ?

Créer une chambre supplémentaire impose en fonction des choix réalisés les travaux suivants:

Petits travaux : rajouter une nouvelle cloison ou faire un doublage , rajouter une porte d’entrée, reprendre le sol , ajouter éclairage et prises et raccordement au réseau électrique. Plâtre et peinture, Mobilier Environ  450 euros / m2. Ex nouvelle chambre de 10 m2 : 4500 euros

Travaux moyens: supprimer une cloison existante, ajouter une nouvelle cloison, rajouter une porte d’entrée, reprendre le sol, ajouter et modifier l’éclairage et prises , raccordement au réseau électrique. Plâtre et peinture, Mobilier Environ  650  euros / m2. Ex nouvelle chambre de 10 m2 : 6500 euros

Gros travaux: supprimer une cloison existante, ajouter une nouvelle cloison, rajouter une porte d’entrée, créer espace douche et lavabo attenant avec travaux de maçonnerie et plomberie, lavabo, douche, porte de douche, robinetterie, ajouter éclairage et prises et raccordement au réseau électrique. Plâtre et peinture, Mobilier Environ  1100 euros / m2. Ex nouvelle chambre de 10 m2  et salle de bain de 3 m2 : environ 10500 euros la chambre de 13 m2. Soit environ 3500 euros pour la salle de bain.

Comment puis-je Optimiser mes travaux :  quoi faire soi même et ce que je sous traite ?

Si vous êtes bricoleur et que vous avez un peu de matériel vous pourriez économiser un peu sur la main d’œuvre et notamment sur la Peinture. Cela correspondra à environ 15 % d’économies.

Sources :

http://harris-interactive.fr/wp-content/uploads/sites/6/2018/12/Rapport-Harris_Interactive-Les_Francais_et_la_colocation-BADI.pdf

https://blog.locservice.fr/observatoire-2019-colocation-locservice-5742.html

https://www.houzz.es/hznb/proyectos/reforma-de-vivienda-para-convertirla-en-coliving-madrid-espana-pj-vj~6053271

http://www.acouphile.fr/materiaux.html

https://www.bruit.fr/images/stories/pdf/B2_performances_acoustiques_divers_elements_construction.pdf

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