Dans cet article, j’ai décidé de vous révéler plusieurs éléments liés aux locataires et à leur nationalité. Issus de mon expérience en tant que propriétaire-bailleur mais aussi liés à mon ancien métier. En effet, je travaillais dans une administration. Et une partie de mon travail consistait à accorder des aides. Read more…
Le dernier article « Votre employeur est votre principal client » a suscité beaucoup d’e-mails.
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Souvent, lorsque l’on me contacte par e-mail, par messenger etc on me pose une question sur les baux.
Dois-je constituer un bail commun ou puis-je faire un bail individuel même si ma chambre ne fait pas 14 m² ?!
J’attendais que le décret de la loi ELAN passe afin de « clarifier » les changements qui auront lieu.
Dans cet article je vais résumer la loi ELAN sur les points importants qui nous concernent, nous les bailleurs.
Les voici :
« Pour éviter le développement des marchands de sommeil louant des chambres transformées en réduits minuscules ou entassant des lits superposés, le législateur avait prévu un seuil de 14m² pour les logements loués à la chambre (article L111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) pour les logements loués avant le 25 novembre 2018.
A partir du 25 novembre 2018, l’article 141 de la loi ELAN ajoute dans la loi de 89 une disposition permettant d’uniformiser le seuil de surface de 9 m², qui sera dorénavant utilisé à la fois pour les locaux loués en bail unique mais également pour les parties privatives d’un logement louées en bail individuel :
[…] Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. […] * »
Note personnelle :
Voici une précision concernant le bail unique (ou commun) avec clause de solidarité. C’est tout simplement l’impossibilité de prendre une garantie loyer impayé avec des baux individuels.
Si vous louez en colocation avec des baux individuels vous ne pourrez donc pas passer par une assurance loyer impayé, vous ne pourrez passer que par un garant.
C’est personnellement ce que je fais.
En effet, pour chaque locataire, je prends un garant solidaire.
Dans les zones tendues un encadrement des loyers ne sera pas obligatoire mais les préfets pourront décider de le mettre en place à la demande des collectivités compétentes en matière d’habitat.
Les propriétaires, dans ces zones tendues, lors d’une première mise en location ou changement de locataire devront fixer le loyer de + ou – 20 % par rapport au loyer médian pratiqué. Toutefois il existe des dérogations qui permettront d’appliquer une majoration en cas par exemple, de vue, balcon,…
Cette majoration devra être stipulée dans le bail, en précisant le loyer de référence + le complément de loyer exceptionnel. Si le locataire l’accepte il aura 3 mois à compter de la signature du bail pour « contester » ce complément de loyer exceptionnel auprès la commission départementale de conciliation. S’il ne le fait pas dans les délais elle sera considérée comme étant caduque.
Une des principales préoccupations d’un investisseur est d’une de ne pas avoir d’impayé de loyer et de deux de minimiser les vacances locatives qu’il pourrait avoir.
La première règle d’un investisseur est d’acheter ou de posséder un bien qui se trouve être dans une zone à moyenne voire à forte demande. Cela limite très grandement le risque potentiel de carence locative. Attention au revers de la médaille qui sera, de fait, un coût d’achat du logement important. Calculez bien votre autofinancement.
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