Alain · 01/04/2016 at 1:19 pm

Pour moi, il y a d’autres notions qui rentre en jeu dans cette question et qui influencent donc le choix.

Tout le monde n’a pas le même rapport aux dettes et cela peut être angoissant d’avoir un emprunt sur 25 ans. Cette aversion pour les dettes poussera à la réduire au maximum sur une courte durée.

Dans une logique plus comptable, le fait d’augmenter la durée d’un prêt peut permettre de générer un cashflow positif, se constituer une trésorerie et donc de permettre de faire un nouvel achat avec un nouvel emprunt.

Le fait de ne plus avoir de crédit et de toucher des loyers « pleins » peut permettre une négociation plus facile face à un banquier. Mais je pense que là, le choix n’est pas complètement tranché : chaque banque, chaque agence bancaire, chaque conseiller aura ses propres convictions et sa préférence pour une stratégie.

Pour moi, la clé, c’est de trouver le banquier qui convienne à notre stratégie.

Didier-Fabrice · 04/04/2016 at 4:33 pm

Bonjour,

Avant de répondre à la question je vais me consacrer à ce que certains prendront pour un point de détail mais le diable se cache dans les détails.

En effet tu pré-supposes comme vertu à une durée d’emprunt longue le fait de pouvoir «déduire les intérêts d’emprunt des impôts». Il est exact qu’en empruntant sur une durée plus longue on va avoir plus d’intérêts déductibles MAIS

1°) à condition de déclarer au réel.

2°) c’est une lapalissade mais pourtant tout le monde oublie qu’avant de les déduire il a fallu les payer. La légende urbaine qui veut que comme c’est le locataire qui paie on s’en fiche est une énorme erreur. Car d’une part ce n’est pas le locataire qui paie mais bien le propriétaire (si on a une vacance locative pas question de dire au banquier pas de locataire pas d’intérêt !) et d’autre part par un raisonnement identique on devrait considérer que ce qu’on paye avec l’argent gagné par son emploi n’est pas notre argent mais celui de son employeur…
Donc pour pouvoir déduire des intérêts il faut d’avoir les payer. La plus grosse tranche marginale d’impôts en France est de 45 % à cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 % (et encore je fais grâce de la CSG déductible). Au total on arrive à une déduction maximum de 60.5 % c’est-à-dire que pour 100 € d’intérêts versés au banquier on évite de verser au percepteur 60.50 €. Dit autrement si on n’avait pas versé 100 € d’intérêt au banquier on aurait versé 60.50 € au percepteur. On a donc perdu 39.50 € de cash-flow.
Et je répète que c’est le pire des cas pour un contribuable au Taux Marginal d’Imposition de 45 %.
La déductibilité des intérêts ne doit pas constituer une fin en soit mais être considérée comme un bonus qui permet de réduire le coût réel du crédit.
Encore une fois je vais procéder par un raisonnement similaire (preuve par l’absurde) : si payer plus d’intérêt à comme seule conséquence de payer moins d’impôt on ne demanderait pas au banquier de nous faire un taux plus bas mais au contraire un taux plus élevé

La composante réduction d’impôt étant écartée le choix doit être fait entre une mensualité plus faible mais sur une durée plus longue ou une mensualité plus élevée sur une durée plus courte. L’inconvénient c’est que présenté comme cela on ne voit pas les tenants et les aboutissants et on a tôt fait de se laisser convaincre par la formule «gagnez de l’argent maintenant et pas dans 20 ans».
Voyons comment fonctionne un crédit amortissable : on paye des intérêts non pas en fonction du montant emprunté mais en fonction du montant restant dû. C’est-à-dire qu’à chaque période de référence on diminue le montant restant dû (la première fois il s’agit du montant emprunté) du montant du capital remboursé pour calculer un nouveau montant restant dû surleque seront calculés les intérêts à payer.
En remboursant moins de capital on paye donc plus d’intérêts que pour un emprunt à taux identique sur une durée plus courte.
Deuxième effet kisscool : le taux d’intérêt que l’on vous accordera sera toujours plus élevé sur un crédit plus court.
Au final les intérêts seront donc «beaucoup» plus élevés. J’ai mis beaucoup entre guillemets car les taux en France sont actuellement si bas que la différence n’est pas catastrophique.

La vraie question qu’il faut donc se poser est à quel point avez-vous besoin d’un flux de trésorerie plus élevé que vous êtes prêts à le payer si cher.
J’ai utilisé les mots «besoin» et «si cher» à dessein. En effet si le flux de trésorerie n’est pas assez important vous pouvez vous mettre dans une situation délicate. Par exemple si vous avez de la vacance locative il faudra faire fasse aux mensualités sans l’aide des revenus du loyer ce qui au final peut vous coûter beaucoup plus cher que le surcoût du crédit.