Dans cet article je vais vous donner une définition de la colocation haut de gamme plus quelques conseils et je vous demanderai votre avis, par rapport à une anecdote à la fin.

Je suis experte en colocation haut rendement, mais qu’est-ce que le haut rendement exactement ?!

La colocation haut rendement

signifie (dans les grandes lignes) que le coup de cœur se déclenche à distance. En effet, mon objectif est que la personne qui regarde la petite annonce ou visite le bien n’ai qu’une seule envie => celle de s’y voir, de venir y vivre et cela qu’importe le tarif.

La colocation haut rendement n’est pas uniquement le fait d’acheter peu cher et de le louer cher.

Beaucoup de personnes pensent faire de la location haut rendement. Mais sont vraiment très loin du compte.Et ce sont en partie, les détails que je vais partager avec vous qui vous permettront de faire la différence sur du moyen-long terme.

La colocation haut rendement est un ensemble qui permet de faire en sorte de créer l’effet « wahou ». Travailler “l’invisible” autant que le visible. 

Cela signifie, certes, de savoir agencer un bien, savoir le décorer font partie des éléments indispensables sur lesquels travailler. Mais il faut aussi travailler la partie “invisible” à savoir : le choix et la qualité des matériaux. Afin qu’ils soient isolants, énergétiques…
Un autre conseil que je peux vous donner est de meubler les chambres et d’utiliser des accessoires les plus robustes, jolis et le plus haut de gamme possibles.

Ces éléments cumulés permettent de louer plus rapidement, plus longtemps, plus cher et surtout de retarder (voire d’amortir) un futur coût de travaux important. Lié notamment à l’usure quotidienne et aux nouvelles normes à venir.

En effet, le “pas cher” coûte très cher. Cette expression prend tout son sens lorsqu’on parle d’investissement immobilier long terme et rentabilité.

La notion de concurrence

Enfin concurrence, tout est relatif.

Ce n’est pas parce que des personnes exploitent des biens en colocation qu’elles savent le faire. 

La colocation haut de gamme ne s’improvise pas. 

Je vais vous donner un exemple, afin que vous puissiez comprendre et visualiser ce dont je parle. 

Si vous achetez un appartement et que vous souhaitez y faire le strict minimum. Des matériaux cheap, “du tape à l’oeil”, pas ou peu de réactivité vis à vis des “locataires” ou “futurs locataires”. Je vous dis très franchement => vous n’allez pas réussir. Et/ou vos investissements se limiteront à 1 voire 2 maximum.

En effet, il faut vraiment “travailler” l’exploitation d’un bien en colocation comme une activité à part entière. 

Que ce soit de manière “physique” avec les matériaux etc. Mais aussi tout au long de la vie du bien. Car là, les notions de communication, de commerce et de réactivité prennent sens. 

Adapter son bien à sa cible

En effet, il faut bien adapter l’aménagement de votre bien à la cible que vous aviez choisie en amont. Afin que vos futurs locataires se sentent bien et qu’ils aient un logement qui leur est parfaitement adapté. Adapté à leur style, leurs études ou leur travail et à leur mode de vie.

Rien n’est moins “bankable” qu’un grand lit (double) dans une chambre de 9 m².

En effet, non seulement, cela signifie que vous accordez la possibilité au locataire en titre de “vivre avec une personne”. Personne qui utiliserait les infrastructures et énergies de votre bien, sans être assurée et sans payer de loyer . Mais aussi, d’être hors norme au niveau des critères de décence. Qui régissent le fait qu’une personne doit avoir un espace personnel à minima de 9 m².

Créer l’effet wouahou

Mon troisième conseil est de recourir aux services d’un photographe professionnel. En effet, cela fera LA différence parmi les petites annonces présentent en même temps que vous de personnes qui recherchent des locataires. 

La qualité générale et le soin apporté se voient. Ce qui permet de créer un coup de cœur à distance. 

Souvent j’ai même eu des personnes qui voulaient (et qui ont loué) mon bien à distance (sur simples photos…)

Avec internet. Aujourd’hui, tout devient possible à distance, le fait de diffuser son annonce consultable de partout, sur tous les supports, de faire des visites virtuelles, de faire signer des documents à distance en toute sécurité (bail, document d’assurance, aide au logement), de recevoir par virement des loyers etc…

Si vos futurs locataires arrivent à réserver votre bien même sans l’avoir vu avant, vous pourrez constater les bénéfices (en temps et aussi en argent) de votre perfectionnisme. 

Tout dépend de votre façon de travailler et de votre état d’esprit.

La création d’une annonce qui cartonne n’est pas évidente. Et cela pour plusieurs raisons :

  • la concurrence avec les autres petites annonces
  • le soin donné à la rédaction de la petite annonce (sans faute d’orthographe merci)
  • le soin donné aux photos
  • le prix (parfois)
  • la situation et localisation du bien
  • ses équipements
  • sa décoration/son aménagement

Pourtant il y a des annonces qui créent un réel effet « wouhaou » et donc => un coup de cœur. 

Si vous réussissez à créer un coup de cœur à distance, vous pouvez vous féliciter, car votre bien va cartonner. 

Ce qui entraînera une facilité à trouver des locataires, un gain de temps (quelques minutes/heures après la parution de la petite annonce), un gain d’argent (une location plus rapide), des locataires plus respectueux des lieux…

A contrario, si une personne a un état d’esprit minimaliste. Comme, par exemple, les marchands de sommeil…

Parlons-en, justement de ces fameux « marchands de sommeil ».

Les marchands de sommeil

Les « marchands de sommeil », pensent être des investisseurs. Mais en réalité ils entrent dans un cercle vicieux. Car souvent ils sont “moins regardant” par rapport aux profils de leurs locataires. Ils ont donc plus de risques de “mal louer”. Et de fait, ils ont plus de chance de multiplier les “mauvais profils” et donc, les galères…
Une stratégie très dangereuse, car ils se rendront compte que “le pas cher” va leur coûter très cher.

Les économies ?!

Lorsqu’on investit on pense tous à l’économie. Certains bailleurs se disent même : Oh je vais mettre telle matière ou tels objets car ce n’est que pour les locataires. Sous entendu, des matières premiers prix, ou des objets peu solides.

Et là c’est une grossière erreur. Car les matériaux les moins chers sont de fait, moins robustes que les autres. Et lorsqu’on loue en colocation, par exemple. Il y a du passage. 

Donc mon intérêt n’est pas à avoir à changer le sol tous les 2 ou 3 ans. Il n’y aurait aucune notion de rentabilité ni d’économie à cela. Car entre le fait de faire la dépose (d’enlever l’existant), la repose, le temps et le temps ou le bien ne serait pas loué. Ce n’est pas rentable du tout… A mon sens. 

Parlons maintenant de la colocation haut de gamme

La colocation haut de gamme

La colocation haut de gamme est de faire le maximum afin que les locataires se sentent bien dans l’appartement. Et leur donne envie d’y rester le plus longtemps possible. 

En effet, un locataire qui se sent bien, améliorera le bien, ne le dégradera pas. Voire même lui donnera envie de le “bichonner”. D’ajouter un cadre ici ou une plante par là. Je pars du principe ou à partir du moment ou la personne a une bonne expérience dans le bien. Elle le recommandera.

Par exemple, il y a eu bon nombre de fois où un locataire sortant m’a présenté l’un de ses amis ou collègue pour la reprise de la chambre. Cet ami/collègue, de fait, connaissait très bien, la chambre, l’appartement, le quartier etc… Donc tout devient très rapide. En terme de temps (et d’argent) c’est vraiment top. Car à mon sens, rien de tel que la recommandation. 

En effet, je n’ai pas eu à mettre de petite annonce, ni à “me déplacer” pour effectuer une visite. Dès lors, les demandes de documents ont pu se faire à distance. Et c’était parti….

De plus, si vous avez un bien qui cartonne, au fur et à mesure des mois, petit à petit vous vous rendrez compte que vous metterez de moins en moins de petites annonces.  Car vous arriverez certainement à créer une liste d’attente par le réseau de recommandations.

Il y a une grande différence entre le fait de « seulement vouloir faire de l’argent » et «  faire que les locataires se sentent bien ». Car dans ce dernier cas, la notion de prix n’existe plus…. Ni la notion de concurrence d’ailleurs…

Quand les locataires viennent à nous ….

Plus vous ferez d’efforts en ce sens, plus les locataires respecteront votre bien, resterons longtemps et vous recommanderont….

Dans la même lignée, si vous faites de la colocation “à votre façon”, vous vous rendrez compte que vous n’aurez pas de concurrents. Mais pour cela, il faut savoir dans quels secteurs acheter.

Par exemple si vous achetez “rue de l’université”, il vous sera difficile de vous distinguer avec une colocation haut de gamme. Car vos locataires potentiels feront forcément d’autres visites. Dès lors vous serez en concurrence directe avec votre voisin de gauche et votre voisine de droite. Donc même si vous mettez des équipements haut de gamme, il vous sera difficile de trouver des locataires qui ne chercheraient qu’un emplacement. 

Je vous prends un exemple avec une bouteille d’eau. 

Si je possède une bouteille d’eau et que je souhaite vous la vendre. 

Si à votre gauche il y a un distributeur de boissons et à votre droite il y a un bar, je n’ai que très peu de chance de vous vendre cette bouteille d’eau à 10 € par exemple. 

Par contre, cette même bouteille d’eau dans le désert trouverait preneur à un prix bien supérieur. 

Ce que je veux vous montrer, à travers cette anecdote, est que cela dépend de l’endroit, du lieu et de ce que vous proposez.

Ce que vous proposez doit correspondre à un marché

En effet, vous devez proposer un bien qui correspond à une cible.

Un bien = une cible de locataire 

Dans la partie suivante, je vais vous raconter une nouvelle anecdote

Je vais partager avec vous l’extrait d’un mail que j’ai reçu récemment d’un couple qui est expatrié. C’est une situation déjà très compliquée pour investir en France. Car les demandes de la banque sont différentes lorsqu’on est expatrié. Et notamment en terme d’apport (généralement compris entre 40 et 60 % du prix d’un bien). Donc tout s’étudie. Afin de savoir s’il reste intéressant d’investir en France ou non. Ou si l’achat resterait uniquement à vocation patrimoniale.

« Bonjour Audrey,

Je me permets de vous contacter afin de connaître votre contact pour la gestion de colocation. Pourriez-vous me le fournir ?

Nous sommes un couple d’expatriés et souhaitons investir en France à distance. Nous sommes au début de nos recherches et prises de contacts. Auriez-vous des contacts d’agents, chasseurs immo ou bien aussi des conseils à nous donner ?

Un contact m’a conseillé l’investissement en colocation dans une ville spécifique. Qu’en pensez-vous ?

Merci.

Bien cordialement »

Là on peut constater que cette personne souhaite avoir accès à une partie de mon carnet d’adresse. Celui-là même que j’ai mis plus de 15 ans à me créer ^^. Sans spécialement avoir de contrepartie à me proposer… Pourquoi ?!

Probablement parce que, par défaut, on peut avoir tendance à penser que la mise en place d’une colocation peut être simple. 

Et dans la réalité, c’est tout autre…. 

Et la personne qui m’a contacté va s’en rendre compte petit à petit. Déjà, à travers son message, elle se rend compte que sans réseau, il est difficile de faire une bonne affaire. Car chaque “partie” demandera une compensation financière. Que ce soit pour la chasse d’appartements, ou chez le notaire, ou sur la partie travaux, ou encore sur l’achat des meubles et/ou l’aménagement…. Tout ceci devra se budgéter (en plus de l’acquisition du bien). Que ce soit en temps. Et oui si on fait nous même une partie de ces travaux par exemple, ce temps là n’est pas payé…. Ou en argent…

Je me rends bien compte, de la différence entre les personnes qui ne possèdent “qu’une seule colocation” et les personnes qui peuvent enchainer les biens. Car tout à été optimisé dès le départ. Même en amont de leur première acquisition.

Car elles n’ont pas pris le même chemin au départ. Et cela même si elles ont des situations de départs similaires. 

La seule explication que j’ai trouvé, présentement, est la formation.

Se former

J’ai remarqué que 100 % des personnes que j’ai accompagné ont multiplié les biens. 

Car nous avions mis en place une stratégie. Une ligne directrice. 

Par contre, j’ai aussi beaucoup de personnes qui me contactent. Car elles n’avaient pas mis en place les bonnes choses dès le départ et elles souhaitent que je rattrape cela. 

Parfois c’est possible. Mais parfois non. Et là, cela peut s’avérer catastrophique.

Car des mauvais choix du départ sont difficilement rattrapables. Et à mon sens il est vraiment préférable, avant de commencer tout projet d’avoir une vision d’ensemble. De ce que vont être les étapes, les coûts…

  • Et vous, où en êtes-vous dans votre immobilier ?
  • Est-ce que cela vous intéresserait que je vous guide ?

Votre avis m’intéresse et je suis déjà ravi d’en discuter avec vous. 

Si vous êtes intéressé(e) par un accompagnement individuel je vous propose de me contacter soit dans les commentaires, soit par mail, ou sur ce lien calendly. (Vous pourrez m’exposer votre situation gratuitement par zoom ou par téléphone pendant 15 minutes)

Crédits photos

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1 Comment

La colocation thématique | Les Revenus Autrement · 12/07/2022 at 10:19

[…] Pour lire l’article colocation cheap ou haut de gamme cliquez ici […]

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