5 astuces pour réduire ses frais de notaire
Lorsque l’on achète un bien, quel qu’il soit, il y aura des frais de notaire à appliquer.
Mais concrètement comment calcule t on les frais de notaire que l’on va devoir payer et surtout est il possible de les négocier.
Et bien j’ai une bonne nouvelle, car oui il est possible d’en négocier une partie. La partie émoluments.
Par contre, le petit hic est que ce ne sera pas facile.
Mais bon pas d’inquiétude, vous avez probablement fait le plus dur en négociant votre bien 🙂
Mais avant de tout vous dévoiler, je vais vous prendre un exemple.
Imaginons que vous alliez voir votre banquier/courtier et que celui-ci puisse vous prêter une somme de 100 000 € pour l’achat de votre futur investissement locatif rentable 😊, mais qu’il refuse de vous financer les frais de notaire.
Il ne vous financerait QUE et UNIQUEMENT le bien.
Admettons que vous ayez vu une belle affaire à 90 000 € (le bien) et 10 000 € (frais de notaire).
Par contre le mini hic est que vous ne voulez/pouvez pas payer les frais de notaire.
Allez-vous laisser passer cette affaire ?
Non il existe une solution.
Il s’agit de l’acte en main.
Kesaco.
En langage clair ^^, cela signifie que ce sera le vendeur qui va s’acquitter des frais de notaire.
Alors pourquoi ferait-il cela.
Concrètement, cela ne va pratiquement rien changer pour lui car au lieu de vous vendre le bien 90 000 € (dans mon exemple), il va vous le vendre 100 000 € mais devra payer les frais de notaire.
Ainsi donc, pour la banque, le bien coutera 100 000 €. Ce sera donc cette somme qui sera débloquée. Frais de notaire ou non, ce sera transparent pour elle.
De ce fait, les frais de notaire seront donc inclus comme vous l’avez compris.
Alors concrètement, comment cela se passe pour faire passer cet acte en main.
Clairement de particulier à particulier, cela va être un peu difficile. Surtout si vous êtes dans une région ou un secteur qui bouge. Car vous aurez de la concurrence. De plus, le vendeur (sauf s’il a déjà plusieurs transactions à son actif) va vous regarder avec des yeux tout rond. Car il ne saura probablement pas ce que cela signifie et cela va, à son sens, lui compliquer la vie.
Mon conseil est donc, de privilégier le passage par un(e) agent(e) immobilier. Cela vous permettra également d’éviter de perdre du temps voire d’en gagner beaucoup. En effet, celui-ci, sera un peu plus familier avec ce genre de procédé. Même s’il ou elle n’en fait pas tous les jours.
Par contre, ces frais d’agence ne pourront être déduits des frais de notaire (voir la suite)
Cette précision faite, regardons maintenant les frais de notaire qu’il nous est possible de réduire.
Il en existe plusieurs.
Pour avoir un ordre d’idée du montant des frais que vous devrez payer, rendez-vous sur ce site =>
http://www.immopub.fr/comment-calculer-frais-de-notaire.php
Concrètement, depuis le 1er mai 2016, la loi Macron a fait évoluer (à la baisse) les émoluments des notaires. Ainsi, ils seront un peu moins enclins à vous octroyer des remises sur leurs « honoraires ».
Car les frais de notaire se composent en 3 parties.
- Les honoraires du notaire. Ils sont calculés à partir d’un barème régressif, règlementés par un décret et rémunèrent le travail du notaire. Ils se calculent par tranche en fonction du montant du bien, environ 1 % au dessus de 100 000 €. Il faut bien sûr s’acquitter de la TVA à 19,6 % ce qui permet d’évaluer les frais de notaire autour de 1,2 % TTC.
(Ces honoraires ou émoluments du notaire sont la partie « négociable » des frais de notaire)
- Les frais de débours. Lors d’un achat, toutes les pièces doivent être présentées en version originale. Le notaire fait les démarches auprès des administrations pour les obtenir : cadastre, salaire du conservateur des hypothèques, géomètre, timbres et expédition… Ce qui engendre des frais. Il faut compter entre 280 et 600 € dont 180 € de dossier.
(Non-négociables)
- Les taxes qui vont directement dans les caisses de l’État. Pour un logement neuf, c’est à dire de moins de 5 ans et n’ayant jamais été revendu depuis, l’acheteur doit s’acquitter de la TVA à 19,6 % et de la taxe de publicité foncière (ou droit de mutation) à 0,715 %. Pour un logement ancien, les taxes s’élèvent à 5,09 % (droit d’enregistrement pour le département : 3,60 %, taxe communale 1,20 %, le droit au profit de l’état : 0,20 %, les frais d’assiette : 0,9 %).
(Non-négociables)
- Précisions sur les tranches et taux applicables aux ventes de droit commun :
| TRANCHES D’ASSIETTE | TAUX APPLICABLE |
| De 0 à 6500 € | 3,945 % |
| De 6500 € à 17000 € | 1,627 % |
| De 17000 € à 60000 € | 1,085 % |
| Plus de 60000 € | 0,814 % |
- Il s’agit bien de tranches, les émoluments sont donc calculés successivement.
- Exemple pour une vente à 200000 € :
| TRANCHES D’ASSIETTE | TAUX APPLICABLE | EMOLUMENTS PROPORTIONNELS |
| De 0 à 6500 € | 3,945 % | 6500 X 3,945 % = 256,43 € |
| De 6500 € à 17000 € | 1,627 % | (17000 – 6500) X 1,627 % = 170,84 € |
| De 17000 € à 60000 € | 1,085 % | (60000 – 17000) X 1,085 % = 466,55 € |
| Plus de 60000 € | 0,814 % | (200000 – 60000) X 0,814 % = 1139,60 € |
| TOTAL AU TITRE DES EMOLUMENTS PROPORTIONNELS = 2033,41 € | ||
- Par ailleurs, pour les mutations immobilères et leurs formalités , les émoluments proportionnels et de formalités ne pourront dépasser 10 % de la valeur du bien de droit, objet de la mutation, sans toutefois pouvoir descendre en dessous de 90 €.
Bien entendu, ce plafond ne concerne pas les taxes fiscales générées par l’opération.
Concernant le montant des frais de notaire.
Concrètement, plus vous achetez dans l’ancien et plus vous payerez des frais de notaire.
Et inversement, plus le bien est neuf et moins les frais de notaire seront élevés.
Gardez à l’esprit que tant qu’il n’y a pas d’acte, la consultation chez le notaire reste gratuite.
Maintenant voyons comment il est possible de diminuer la note.
- Lorsque vous passez par une agence, les frais d’agence peuvent être déduits (sauf acte en main).
Car les frais de notaire seront calculés sur le prix net vendeur et non sur le cout global de la transaction.
Il faudra donc que ces frais d’agence soient payés séparément.
- Si vous ne passez pas par une agence pour signer le compromis. Il vous sera possible de négocier une partie de ces frais.
Ainsi, si le notaire doit faire un travail spécifique sur le compromis, ses honoraires étant libres sur cet acte à vous de voir 😊.
- Dans la même lignée que la négociation des frais d’agence, souvent, lorsque l’on achète un bien il y a parfois des éléments qui restent. Par exemple, cuisine équipée, meubles, électroménagers…
Les frais de notaire ne se calculent que sur un bien immobilier. Il faudra donc chiffrer au plus juste (avec factures) le montant de tous ces éléments.
Par exemple, si vous avez acheté un bien 100 000 € et que les meubles etc représentent 10 000 €. Les frais de notaire ne seront plus calculés sur 100 000 € mais sur 90 000 €. Ce qui vous fera faire une belle économie de frais de notaire.
- Choisir les départements qui pratiquent les anciens taux.
Ils sont au nombre de 4. Ainsi, si vous habitez ou que vous voulez investir dans ces régions, les frais de notaire seront réduits : L’isère, l’Indre, la Martinique et Mayotte.
- Réduisez vos frais de notaire en négociant votre bien. Vous l’avez vu dans le tableau, les frais de notaire sont calculés par tranche. Ainsi, si vous payez un bien 59 900 € ou 60 000 € les frais de notaire (émoluments) seront totalement différents. Pensez-y.
Voici donc 5 astuces qui vous permettront d’alléger votre note.
Concrètement, je le dis souvent, lorsque l’on achète de l’immobilier, ce n’est pas comme acheter une baguette de pain. Les sommes sont importantes. Le projet doit être étudié dans son ensemble. Du bien jusqu’au notaire en passant par la case « banque ». Ainsi donc à tous les niveaux du processus il vous sera possible de négocier et de faire des économies.
Dès lors, une fois ces économies faites, vous pourrez passer au prochain projet beaucoup plus sereinement voire modifier vos objectifs et les atteindre beaucoup plus rapidement.
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Si vous voulez passer au niveau supérieur c’est maintenant que ça se passe.
Source du tableau : https://www.notaires.fr/fr/les-frais-dacquisition
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