Comment bien investir en immobilier locatif
Investir en immobilier locatif séduit de plus en plus de personnes tous les jours.
Pourquoi ce constat ? Tout simplement car l’avenir est de plus en plus incertain. On change de travail, d’entreprise, de situation familiale voire de région de plus en plus souvent. Du coup l’immobilier redevient de plus en plus une valeur refuge.
En effet, je l’ai dit déjà plusieurs fois,
l’immobilier c’est de la logique
Car fondamentalement on utilise l’effet de levier pour s’enrichir et s’assurer de revenus pérennes dans le temps.
Mais concrètement comment ça marche ?
Dans la version courte, on trouve un bien, on se met d’accord avec le vendeur, on va voir son banquier/courtier, puis on signe l’acte de vente final chez le notaire
Maintenant ces étapes durent plusieurs mois. Entre la signature du compromis et l’acte d’achat final, il faut au moins compter 3 mois (en France).
Mais vous allez me dire. Oui mais l’immobilier c’était bien avant, maintenant toutes les bonnes affaires sont prises etc.
Alors il y a un peu de vrai là-dedans. En effet, les bonnes affaires partent vite. C’est la raison pour laquelle vous devez apprendre à transformer une « affaire moyenne voire mauvaise » en bonne affaire.
Et pour ça comment fait-on ? Tout simplement en en apprenant plus sur le sujet.
Et oui, la bonne affaire ne va pas toquer à votre porte 🙂 (enfin pas tout de suite)
Alors concrètement quel investissement immobilier locatif choisir
Et bien cela va dépendre de beaucoup de paramètres. A savoir : votre situation géographique, familiale, professionnelle, votre âge, vos objectifs.
En effet, je ne conseillerais pas les mêmes investissements à une personne célibataire de 30 ans habitant à Bordeaux, qu’à un couple de 50 ans avec enfants qui résident en région parisienne.
La détermination d’objectifs est également très importante. Car si vous avez un but qui est fixé vous saurez vers quel investissement vous devrez aller. Attention toutefois, je n’ai pas dit que ce serait simple et facile.
Par exemple, si vous voulez commencer à investir dans l’immobilier, vous pourriez vous diriger vers l’achat d’un parking. Alors certes, ce n’est pas avec l’achat d’un parking que vous allez pouvoir vous enrichir immédiatement. Toutefois vous comprendrez le mécanisme de la mise en location et des documents administratifs qu’il faut. Bref votre cerveau va commencer à comprendre comment tout cela fonctionne.
Par contre, si vous voulez tout de suite gagner de l’argent ou vous constituer un patrimoine, lisez plutôt la suite.
Voici un tableau que j’ai réalisé et que j’ai souhaité vous partager.
| Parking | Achat revente | Location courte durée | Colocation | Immeuble | Viager | |
| Objectif | Se familiariser avec l’immobilier | Avoir du capital rapidement | Avoir des revenus rapidement | Avoir des revenus récurrents (possibilité de changer de vie rapidement) | Créer du patrimoine, | Créer du patrimoine sur du moyen/long terme |
| Pour qui est-ce destiné | Petit budget | Petit budget | Petit budget et budget moyen | Budget moyen | Budget moyen | Budget important |
| Avantages | Ouvert à tous, facilité des démarches | Avoir du « gros argent ». Pouvoir se positionner rapidement sur une autre affaire | Rendement important | Rendement important | Seul maître à bord, pas de syndic. | Les propriétaires (viager occupé) entretiennent leur bien. |
| Inconvénients | Peu de rendement (sur un parking seul) | Avoir des connaissances (réseau, compétences en rénovation éventuelles) | Energivore, soumis aux aléas de la ville voire du pays (ex malte, elle est interdite) | Plusieurs personnes à gérer en même temps | Les problèmes sont concentrés au même endroit | La durée est incertaine. Il ne faut pas avoir de besoin d’argent rapidement |
| 20 ans | 30 ans | 40 ans | 50 ans | 60 et plus | |
| Parking | X | X | X | X | X |
| Achat revente | X | X | X | ||
| Location saisonnière | X | X | X | X | |
| Colocation | X | X | X | X | X |
| Immeuble | X | X | X | X | |
| Viager | X | X |
Voici, à mon sens, un tableau qui vous permettra d’avoir une vision de ce qu’il est possible de faire à chaque âge. Bien sûr il n’y a pas de règle.
Il existe autant de façons d’investir dans l’immobilier que de personnes qui font de l’immobilier.
Ainsi, peut-être que vous avez 20 ans et que vous êtes déjà propriétaires de plusieurs appartements. Ou peut-être que vous avez 50 ans et que vous voulez vous lancer dans l’immobilier.
Dans tous les cas, il y aura un trait commun. Dans la plupart des cas, nous aurons besoin de la banque pour nous aider à financer nos projets.
Ainsi, je vous conseillerais (lorsque vous êtes jeunes) d’emprunter un maximum auprès de la banque. Et d’éviter de payer cash (oui je sais c’est moi qui dis cela). Pourquoi ? Tout simplement car plus vous allez avancer dans le temps et moins la banque vous prêtera facilement. Vous pourrez donc profiter plus rapidement de l’effet de levier. Nous avons la possibilité, ici en France, d’acheter un bien sans pratiquement rien débourser de notre poche. Simplement sur une situation supposée (cdi, salaire évolutif etc). Donc si vous savez gérer, vous pourrez, soit gagner une rente mensuelle (cash-flow, marge, excédent), soit de vous créer un capital, soit faire de l’achat revente pour vous concentrer sur un projet plus important qui vous rapportera encore plus d’argent.
En fait, c’est votre objectif qui va déterminer vers quel immobilier rentable vous devrez vous diriger.
Egalement il faut garder à l’esprit qu’il faudra vous diversifier. C’est très important car on ne sait jamais ce que le gouvernement pourra créer comme loi. Ainsi, si vous avez plusieurs types d’immobilier, les risques seront dilués. Dans l’immobilier comme dans les finances du quotidien vous devez multiplier vos sources de revenus.
Pour ma part, je pense qu’il est « suicidaire » de ne pas posséder de l’immobilier actuellement. Ne serait-ce que quelques appartements. Car on n’est jamais sûr de sa situation. Surtout si votre situation est stable depuis quelques années, c’est le bon moment.
En fonction de l’endroit où vous habitez, peut-être pouvez-vous cohabiter avec des personnes. Ces personnes pourront vous verser un loyer qui vous permettra de rembourser votre mensualité de crédit ou de vous constituer une épargne.
Ainsi il est possible d’investir même si l’on perçoit 1700 € par mois (salaire médian). Pour ma part j’ai commencé avec moins. Après il faut juste savoir comment faire et avoir une bonne stratégie.
Ainsi, il y a peu, j’ai rencontré une jeune femme, qui habite en région parisienne (dans le 93) et qui est déterminée à atteindre son objectif. De ce fait, elle a acheté un appartement où elle réside en colocation avec 2 autres personnes. Alors oui, je sais que ce n’est pas évident d’habiter en colocation avec des inconnu(e)s. Toutefois son objectif est clair, avoir le plus d’épargne possible pour pouvoir soit rembourser par anticipation, soit acheter un autre bien et mettre celui qu’elle occupe actuellement en colocation totale. Ainsi, ses colocataires lui paient sa mensualité de crédit voir plus. De ce fait, elle s’est donné environ 3 ans à vivre en colocation de cette manière.
Également il y a quelques années une de mes collègues était tellement déterminée à rembourser le crédit de sa résidence principale que pendant 5 ans elle a versé l’intégralité de son salaire pour rembourser sa maison. Ainsi, pendant ces années le couple a vécu sur le salaire de son mari. De ce fait, à 35 ans leur maison était intégralement payée. Dès lors, les futurs choix de vie ont été totalement différents. Car le « remboursement » de la maison n’était plus une contrainte. Tout est une question d’objectif.
A partir du moment où l’on est déterminé on peut atteindre tout ce que l’on désire.
En fait, à partir du moment où vous possédez un bien, vous pouvez le rendre rentable. Bien évidemment je ne parle par des investissements en Pinel, Borloo, Malraux, Girardin…
Ces investissements peuvent être intéressants à partir du moment où vous avez déjà de l’immobilier « rentable » en amont.
Car tout comme le fait qu’il est nécessaire de se former pour acheter de l’immobilier, il est tout aussi important de se former en fiscalité. L’un ne va pas sans l’autre. C’est important.
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1 Comment
Angoua Binde · 10/10/2017 at 10:49 am
Bonjour Audrey !!
Merci de nous booster vers la réalisation de nos objectifs . Bonne journée et Bonne continuation .