Comment investir sans argent
Je reçois beaucoup de mails de personnes qui me demandent s’il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport voire sans argent.
Et bien je vais peut-être vous faire plaisir ou vous surprendre mais la réponse est oui.
Vous le savez sans doute, l’immobilier est le seul pilier d’enrichissement qui vous permet de gagner de l’argent avec zéro euro d’investissement au départ.
Contrairement à la bourse ou aux autres piliers ou il est nécessaire voire indispensable d’injecter de l’argent pour en gagner.
L’immobilier vous permet de vous enrichir avec de l’argent qui n’est pas à vous.
En effet, le banquier va vous octroyer un crédit (sur une situation supposée, cdi, projection dans le futur de vos salaires etc.). Et en fonction de votre manière de gérer, achat-revente, colocation, location saisonnière ou courte durée, immeuble de rapport etc… vous pourrez gagner ce que l’on appelle du cash flow, de la marge , de l’excédent ou de la plus-value.
En fait, que ce soit votre premier investissement ou votre premier investissement locatif, une banque ou un organisme prêteur peut être enclin à vous prêter.
Par contre il y a le revers de la médaille.
On fait plus de cadeaux aux riches.
Et oui c’est le jeu ma pov Lucette.
En effet, un banquier, pour vous prêter de l’argent, doit s’assurer que tous les voyants de son ordinateur sont au vert vous concernant. C’est l’étape numéro 1.
Ainsi s’il n’y en a, ne serait-ce qu’un seul qui s’allume au rouge.
Vous risquez tout simplement => un refus. Et qui dit refus dis que l’on repousse l’échéance de votre futur enrichissement.
Car l’option « banque » est bien souvent assez incontournable. Bien qu’il existe d’autres moyens de se faire financer. Mais pour ceci je ferais un autre article.
Alors, je vais préciser un peu ma pensée sur le fait que l’on octroie toujours plus de faveurs aux personnes riches.
Par exemple, si vous êtes cadre dans votre entreprise et que vous avez un pouvoir de décision important, vous serez plus souvent « invité » à des afters ou à des soirées. Et tout cela aux frais de la princesse.
Ok je vais supposer que vous êtes assis pour lire cet article. Et bien restez bien assis.
Je vais vous donner un exemple qui va vous faire halluciner.
En effet pour 2 voitures de modèle identique, kilométrages identiques, lieu de résidence identique, âge du conducteur identique, il y aura une différence.
La seule différence c’est que Pierre est salarié et que Paul est au chômage.
Tous les deux ont les mêmes revenus à la fin du mois par exemple 1000 € de salaire et 1000 € d’allocation chômage.
Et bien sachez que l’un paiera plus cher que l’autre son assurance de voiture.
Bon jusque-là vous allez me dire, ben c’est normal puisque Pierre travaille.
Et bien c’est faux.
Rappelez-vous, on fait plus de cadeaux aux riches.
En fait, dans la réalité, Paul, qui est au chômage paiera son assurance voiture beaucoup plus chère que Pierre. Pourquoi ? Tout simplement par ce qu’il a plus de temps, il va donc (selon les assurances) faire plus de trajets avec son véhicule. Alors que Pierre va aller d’un point A (maison) à un point B (travail) et vice versa.
Et bien c’est exactement ce que je veux vous faire comprendre avec l’immobilier.
Si vous rencontrez votre banquier en n’ayant aucune épargne de côté (même dans une autre banque voire même surtout dans une autre banque), il y a très peu de chance qu’il vous accorde un prêt pour votre premier investissement locatif sans apport, qu’il vous prête la totalité et cela même s’il s’agit d’un investissement rentable. Et même si vous êtes sympa.
Le banquier va miser en premier lieu sur la personne qu’il a en face de lui PUIS sur le projet. S’il n’a pas confiance en vous et que vous ne savez pas montrer que vous savez gérer il ne vous prêtera pas. Tout comme ses collègues banquiers.
Par contre, si vous lui montrez que vous avez de l’argent de côté et que vous savez gérer, là, vous aurez beaucoup plus de chance d’obtenir un crédit à 130 %. Cela signifie que vous n’allez absolument rien débourser. Ni le prix de l’acquisition, ni le montant des frais de notaire, ni même les travaux. Vous pourrez donc dire que vous avez investi sans argent et sans apport.
Bien sûr il y a l’astuce du business plan mais c’est une corde à votre arc mais ne doit pas être la seule corde.
Également, mon conseil est de choisir un banquier qui a déjà investi. Car clairement, si vous êtes locataire et qu’il vous informe qu’il ne vous prêterait « que pour votre résidence principale » fuyez. Il ne sera pas le bon partenaire/interlocuteur. Allez voir quelqu’un d’autre.
Vous devez également savoir que certaines banques sont plus des banques qui financent l’achat de la résidence principale (ce qui n’est pas considéré comme étant un investissement car vous n’en gagnez pas, au contraire vous payez un crédit tous les mois). D’autres seront plus spécialisées dans le prêt aux fonctionnaires (moins de risques pris par la banque), d’autres sont plutôt spécialisées dans les achats reventes ou dans l’octroie de montants importants (exemple pour les immeubles de rapport).
Bref, chaque banque a sa spécialité.
Je vais vous prendre mon cas perso, aujourd’hui j’ai les feux verts des banques. Parce que je leur ai montré que je savais gérer sur mes premiers investissements. Même si au début tout le monde me disait non. Donc les phrases que vous avez entendues, je les ai déjà entendues. Mais clairement mon objectif était clair dès le départ. Il ne restait qu’à trouver le moyen, le bon interlocuteur et de faire un peu de concessions.
Vous verrez également le ton du banquier qui changera si vous lui montrez que vous avez de l’épargne mais que vous ne voulez rien injecter dans le projet.
Bizarrement, le banquier vous accordera plus d’avantages (avant même que vous négociez quelque chose).
En effet, vous êtes du pain béni pour lui, car il peut vous vendre des produits (assurances vie, assurance propriétaire non occupant, livrets…). Ainsi, il touchera une plus grosse commission s’il réussit à vous faire venir dans sa banque.
Aujourd’hui les taux d’intérêts sont très bas. Les banques les utilisent comme « produit d’appel » afin d’intéresser le maximum de personne pour, par la suite, pouvoir leur vendre des produits financiers.
De plus, et c’est le double effet kiss-cool, si vous savez gérer cela signifie que vous allez lui donner moins de travail car vous serez un client sans problème. Sans incident de paiement. Il n’aura donc eu que les avantages et aucun inconvénient.
Bien sûr lorsque l’on veut investir dans l’immobilier locatif sans apport, la première réaction du banquier sera de vous dire « non ». Sauf si vous êtes client chez lui depuis longtemps et qu’il vous connait. Mais c’est comme tout. Ce qu’il veut c’est avoir de nouveaux clients et des nouveaux contrats. Toutefois sachez qu’il a plus intérêt à séduire de nouveaux clients. Car il va pouvoir leur faire plus de cadeaux qu’à ses anciens clients qui sont là depuis plus de 20 ans. Malheureusement, dans ce cas-là, la fidélité est loin d’être récompensée. Sauf s’il vous connait bien. S’l a confiance en vous. Il pourra donc vous aider à vous financer pour votre investissement locatif.
Après c’est à vous de faire en sorte que celui-ci soit rentable.
On ne le dit jamais assez le premier investissement est le plus important. C’est votre carte de visite. En effet, cet investissement va montrer au banquier votre capacité à gérer. Si vous ne gagnez que 50 € par mois voire que vous êtes en négatif (vous dépensez plus en mensualité de crédit qu’en loyer perçu) il va vous dire non pour votre futur investissement. Il va estimer que les risques seront trop importants pour la banque. De plus les crédits par hypothèque sont de moins en moins nombreux.
Vous aurez donc un boulet au pied pendant quelques années. Et plus les années passent, moins les crédits s’obtiennent facilement.
Ainsi donc, l’un de mes conseils serait d’investir jeune.
Alors oui, je sais que vous allez me dire que le banquier va « insister » pour que l’on achète sa résidence principale. Ok et bien dans ce cas-là, achetez votre résidence principale (vous pouvez utiliser votre prêt étudiant, ok ok ce n’est pas le but) et louez en colocation les autres chambres de l’appartement. C’est une méthode comme une autre pour commencer à investir dans l’immobilier. De plus, vos « colocataires » vous paieront votre crédit, vous vous logerez et si vous avez bien calculé vous obtiendrez même du cash-flow. Pas mal non pour un début ?
Egalement le ton du banquier sera différent car même si vous êtes jeune et qu’il voit que vous percevez des loyers il sera rassuré et vous fera plus facilement confiance pour un autre achat locatif. Et une fois que la machine est lancée, elle est lancée …
Sachez, dans tous les cas, qu’il y aura toujours une raison de vous refuser l’octroie d’un crédit, soit parce que vous êtes trop gros, trop vieux, trop jeune, trop au chômage, trop en intérim, trop en CDD etc. Il y aura toujours quelque chose. Donc c’est à vous de convaincre le banquier du bien fondé de votre projet. Egalement pensez à la cohérence. Entre votre situation actuelle et votre demande de financement.
Egalement sachez que si votre banquier vous propose quelque chose, ce n’est pas forcément dans votre intérêt mais dans le sien.
Toutefois, c’est un échange de bon procédé. S’il vous accorde ce que vous lui demandez, lâchez un peu du lest et prenez-lui un de ses « petits contrats » par exemple l’assurance PNO (propriétaire non-occupant) qui coûte en général de 39 € à une 100e d’euros par an.
Voici une petite image qui est beaucoup plus parlante que 1 000 mots.
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