Souvent lorsqu’on parle d’immobilier, d’investissement voire d’immobilier locatif, on parle essentiellement de :

  • cash flow
  • marge brute (et surtout nette)

Pour rappel en langage clair le cash flow est ce qui nous reste après avoir tout payé dans un investissement.

    Un exemple avec un bien en colocation :

    Montant auquel vous allez soustraire les charges :

    • eau,
    • internet,
    • électricité,
    • gaz,
    • Netflix,
    • assurance,
    • une partie des charges de copropriété,
    • ménage des communs de l’appartement,
    • impôts éventuels,
    • etc.

    Je vais partir du principe ou l’ensemble de ces charges représentent un montant mensuel de 300 € (soit dans mon exemple, l’équivalent d’un loyer).

    Donc dans mon calcul simplifié vous auriez donc 900€ = entrées des loyers 300€ = cumule des sorties par mois.

    De plus, dans l’année, vous devrez également régler :

    • la taxe foncière,
    • l’assurance propriétaire non occupant,
    • le crédit bancaire,
    • l’assurance du crédit obligatoire,
    • ainsi que divers frais de fonctionnement.
    • changer un flexible par ci,
    • faire installer des prises co axiales par là
    • etc.

    Je ne compte pas le temps passé à s’occuper de son bien. Qui parfois sera insignifiant (pour ma part entre 15 et 30 minutes par mois pour vérifier les loyers de l’ensemble de mes colocations) à plusieurs heures (pour les états des lieux notamment et les visites cumulées). Et on sait que le temps c’est de l’argent. 

    Au final, il y a une différence entre les charges liées au fonctionnement du bien que vous louez et combien vous coute votre logement. Même si fondamentalement le fait d’avoir un crédit immobilier vous permet d’amortir un bien (et en fonction du régime d’imposition choisie de déduire les intérêts d’emprunt). 

    Ce qui donc au final est un excellent point pour vous puisque :

    vous vous constituez un patrimoine avec de l’argent qu’une banque vous a prêté.

    et sur lequel vous payez des intérêts d’emprunt que vous pouvez déduire.

    Donc concrètement plus on « avance » dans le temps et plus vous vous enrichissez puisque vous payez de moins en moins d’intérêts d’emprunts et gagner de plus en plus en capital.

    Et en même temps c’est bien connu, la banque (en matière de prêt immobilier) sera toujours la grande gagnante puisqu’elle se sert en premier. C’est la raison pour laquelle, les intérêts sont les plus forts les premières années d’un crédit bancaire immobilier.

    Revenons à notre exemple, vous avez compris qu’il y a une différence entre ce que vous percevez mensuellement et annuellement. Par rapport aux différents postes de dépenses.

    Donc dans notre exemple, mensuellement, si nous étions à 900€ = entrées des loyers 300€ = cumul des sorties – 300€ = coût global du logement sur une année divisée par 12.

    Dans ce cas-là, votre cash-flow positif net est donc de 900 – 300 – 300 = 300 € !

    Cela signifie qu’après avoir tout payé, votre investissement vous rapporte 300 €.

    Maintenant que nous avons posé les bases de la réflexion je vais aller plus loin.

    Nous avons 2 options :

    L’augmentation du chiffre d’affaires

    Diminution des coûts

    Commençons tout d’abord par la première option, l’augmentation du chiffre d’affaires mensuel.

    Dans ce cas de figure vous pouvez peut-être envisager plusieurs éléments :

    • L’augmentation de loyer?  Par exemple 10€ de plus par mois pour chaque loyer vous permet de percevoir 10€x3 chambres (+30€) x 12 mois → 360€ (soit un peu plus d’un loyer)
    • Pourquoi ne pas m’envoyer vos plans ou nous entretenir au cours d’un coaching? Afin que je puisse vérifier si la création d’une autre chambre est possible (dans ce cas de figure + 300€ de plus par mois). 
    • Les up-sells (je ne vais vous en donner que quelques-unes car j’en ai comptabilisé et créé environ une certaine). Un up-sell est une vente additionnelle. Cela signifie que par exemple vous faites venir un(e) homme/femme de ménage tous les 15 jours. Vous lui donnez 15€ pour 1h de ménage des parties communes. Soit un investissement de 30€ par mois. 

    Dans les up sells il vous est tout à fait possible de proposer que la personne puisse effectuer le ménage des chambres en échange de 10 € de plus par chambre (soit 10 x 2 passages par mois). Le/la locataire vous versera donc 300€ + 20€.

    Bien sûr, comme tout up sell, c’est une option et non une obligation pour les locataires.

    Un autre exemple d’up-sell possible :

    L’administratif en France est très complexe Vous pouvez très bien proposer de les aider à faire leur démarche en échange de 15 euros (je pense notamment aux démarches Caf et/ou assurance et/ou ouverture de compte bancaire…).

    Un up sell peut être récurrent ou non comme nous venons de le voir dans les exemples que je viens de choisir volontairement.

    Pourquoi facturer cela?

    Tout simplement car vous allez prendre du temps pour le faire. Ce temps-là vous aurait été profitable certainement d’une autre manière. Ou peut-être que vous devriez faire garder vos enfants une heure de plus ou prendre une demi-journée de congé de travail.

    En mettant à profit votre temps pour vos futur(e)s locataires, cela vous permettra de créer une relation de confiance voire de partenariat avec eux. Et on le sait, plus on est sympathique (attention sympathique ne veut pas forcément dire trop gentil) plus les locataires resteront plus longtemps.

    Et rappelez vous le temps c’est de l’argent et que vos locataires sont vos clients.

    Tout est une question de positionnement !

    Tous les colocataires ne sont pas des personnes qui ont pris une colocation parce qu’ils n’ont plus le choix et qu’ils n’ont pas trouvé d’appartement. Pas du tout. Il y en a certes mais ce n’est pas la majorité.

    Voyez vous une de mes locataires a vécu plusieurs années en colocation. Elle est partie acquérir de l’expérience en tant qu’infirmière à l’étranger. Et lorsqu’elle est revenue, elle a tenté de prendre un appartement. Mais elle m’a dit « cela fait 1 semaine que je suis dans l’appartement et je ne m’y fais pas ». Je veux de nouveau vivre en colocation. C’est aussi un état d’esprit.

    Maintenant que nous avons vu quelques techniques pour augmenter notre chiffre d’affaire, nous allons nous concentrer sur les économies que nous allons pouvoir réaliser.

    Et oui c’est possible !

    L’objectif d’un(e) investisseur/se est de gérer une entreprise (puisque chaque colocation est une entreprise et elle doit se gérer comme telle). De ce fait, l’un de ses travail est d’augmenter ses marges (cash-flow). Pour cela la diminution des couts en fait parti.

    Quelques exemples de postes sur lesquels vous pouvez agir :
    • Concernant l’assurance propriétaire non occupant (PNO) le fait de posséder plusieurs logements peut être un avantage. En effet, il vous est possible de « négocier » un prix de gros. Donc au final vous faites des économies (à l’année et mensuellement)
    • « Offrir » Internet à vos locataires →  c’est en quelque sorte un produit d’appel devenu OBLIGATOIRE. Attention, il ne faut pas que ce service vous « coûte » de l’argent. Internet est un poste sur lequel il est possible d’agir par contre il faut avoir une bonne organisation. Par exemple, en général les offres internet avoisines les 30 € par mois. Toutefois si vous trouvez des offres à 9,90 € pendant 1 an sans engagement. Vous réalisez mensuellement des économies de 20 € par mois. Soit 20€ x 12 mois = 240 €. 
    • « Offrir » Netflix à ses colocataires avec le partage de compte vous pouvez indiquer sur votre petite annonce que Netflix est compris. Alors qu’il ne « vous coute » rien ou presque puisque son coût est dilué parmi vos colocations.
    • Etc.
    Je me ponctionne les économies réalisées !

    Je m’explique :

    Dans mon exemple d’internet tous les mois, je me prélève 20 €. Somme que je mets sur un compte affecté à la colocation pour laquelle j’ai fait des économies. Cela me permet de palier à des dépenses imprévues sans impacter mon budget (ou renouveler les électroménagers, matelas, objets de décoration…) Bref cela me permet d’entretenir mon bien et d’apporter plus de confort et de valeur à celui-ci et donc à mes locataires

    Également vous vous rendez vite compte que ces stratégies vous permettront d’obtenir des crédits beaucoup plus facilement de la part des banques. Car vous pourrez leur montrer que vous êtes un(e) bon/ne gestionnaire. Et ça, lorsque l’on est investisseur immobilier c’est toucher le Saint Graal.

    Pour aller encore plus loin, je parle d’indépendance financière et de liberté financière.

    Voici ma définition de l'indépendance financière :

    Pour moi c’est le fait d’avoir assez de revenus pour palier à ses dépenses et à ses loisirs. Bref si on compte toujours, c’est le fait de se faire plaisir quand on veut et avec qui on veut.

    La liberté financière est autre chose → cela permet (toujours selon ma définition) d’avoir des business qui travaillent pour soit et cela ou que l’on soit.

    Donc pour reprendre ma phrase d’en haut c’est de se faire plaisir quand on veut, avec qui on veut et aussi où on veut.

    Par exemple lorsque je suis partie au Vietnam, mes business tournaient. Que je sois présente ou non. Bon je passe sur la loi de Murphy. Ceci fera l’objet d’un autre article ou d’une nouvelle vidéo Youtube.

    Pourquoi est-ce que je vous parle de voyage sur cet article dédié aux économies ? Tout simplement car si vous avez prévu de voyager, vous devrez anticiper les futurs éventuels problèmes qui pourraient intervenir dans vos différents business.

    Par exemple pour les colocations, plusieurs personnes avaient les clés de mes colocations (au cas où).

    Et comme je l’ai dit précédemment, la loi de Murphy existe c’est lorsque vous ne pouvez pas vous rendre disponible qu’il se passe quelque chose.

    Le fait d’avoir fait ces économies vous permet d’être plus serein/sereine quant au cout éventuel d’une intervention. Vous pouvez donc voyager l’esprit encore plus tranquille !

    Je vous avoue également que de me dire que j’ai fait le bon choix d’investir « intelligemment » dans l’immobilier est très zenifiant. En effet, de me rendre compte que le travail que j’effectue est décorrelé de l’argent que je gagne; c’est top. Puisque je ne suis plus « obligée » de travailler dans mes colocations pour que chaque mois on me verse un loyer. Contrairement à un travail classique où je devais être présente 39 h par semaine pour un salaire de 1500 € par mois.

    Tout commence par les économies que vous allez réaliser !

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