10 stratégies simples et efficaces pour booster la rentabilité de vos appartements

10 stratégies simples et efficaces pour booster la rentabilité de vos appartements

 

Comment générer plus de cash flow sur votre bien immobilier ? En d’autres termes, comment augmenter la marge que vous obtenez sur votre investissement dans la pierre ? Voici une question que se posent nombre de Français, aussi bien les novices recherchant leur premier appartement que ceux qui roulent leur bosse depuis des décennies dans le secteur immobilier.

 

Avant de dévoiler nos secrets de rentabilité immobilière, il faut rapidement expliquer ce qu’est le cash flow. C’est le « profit net » mensuel, c’est-à-dire loyers plus revenus annexes moins toutes les dépenses afférentes au bien. Donc, le cash flow ce n’est ni la montée en valeur du bien (plus-value), ni le loyer et autres revenus bruts que vous percevez à la fin de chaque mois.

 

Cette précision faite, il faut dire que la bonne gestion du cash flow est certes simple, mais requiert quelques astuces avant l’acquisition du bien, durant la période ou vous en êtes propriétaire, et après lorsque vous décidez de le vendre. La gestion du cash flow a ses propres techniques, à tel point qu’elle devient de plus en plus importante pour des milliers d’investisseurs partout dans l’Hexagone.

Ainsi peut-on lire, dans un récent article du Figaro, les lignes suivantes : « Plus que jamais, dans un univers d’incertitudes économiques et politiques, les Français privilégient la pierre lorsqu’il s’agit d’investir. Le marché immobilier cumule les records de vente et les hausses de prix …Les sondés se montrent très majoritairement intéressés par le rendement de leur placement, bien plus que la plus-value. »

 

Voici nos 10 astuces pour augmenter le rendement de votre placement immobilier :

 

  1. Achetez au juste prix.

 

Votre cash flow dépend en grande partie du coût du bien. Assurez-vous de payer un prix raisonnable pour l’appartement. Il existe plein de sites fournissant ce genre d’informations, que ce soit des plateformes indépendantes ou des sites d’agences immobilières dans la région où se situe le bien. Vous pouvez aussi rechercher les bases des données immobilières des notaires, une véritable mine d’information qui référence les prix enregistrés lors de la signature de compromis et de vente. Dans quelques semaines je vous révelerais comment il est possible d’acheter aux enchères. Un indice, cette astuce est très peu connue et cela n’a rien à voir avec les enchères ni avec tout ce que vous connaissez déjà. Mais un peu de patience.

 

  1. Augmentez l’acompte versé.

Si possible, songez à mettre un peu plus d’argent dans le compte d’acompte. Ceci vous permettra, si vous financez le bien, d’avoir un paiement mensuel réduit, ce qui allégera vos dépenses pendant la durée du prêt hypothécaire. Les banques voient généralement d’un bon œil les investisseurs qui sont prêts à mettre la main un peu plus à la poche lors de la signature du contrat de financement.

 

  1. Réduisez vos dépenses immobilières.

 

Amenuiser ses dépenses immobilières est le moyen le plus efficace pour booster la rentabilité de son appartement. C’est aussi l’une des règles de base pour investir dans la pierre. En commençant par le paiement hypothécaire, ensuite les impôts et taxes (qui généralement dépendent de la valeur du bien et/ou du prix d’acquisition), et pour finir, les frais d’entretien et d’électricité/chauffage. Le but du jeu, c’est de trouver une banque qui vous financera à des conditions intéressantes, dénicher une propriété fiscalement avantageuse (en fonction du type, du lieu, etc.) et employer des techniques d’isolation et d’entretien durables.

 

  1. Entretenez le bien.

 

Maintenez votre bien pour augmenter sa durée de vie monétaire. Ne lésinez pas sur les petites dépenses d’entretien, pour éviter que les petits bobos ne deviennent des gros maux…qui finiront par casser votre tirelire.

 

  1. Ajustez vos loyers à l’inflation.

 

Un appartement bien préservé attire toujours — ce qui peut faire exploser votre rentabilité. En fait, vous n’aurez même plus besoin de faire de la pub en cas de vacance locative. Le bien se « vendra » lui-même, puisque le locataire sortant se chargera de faire la pub à votre place. Dans un monde où les réseaux sociaux et autres sites de notation comme TripAdvisor ou Airbnb règnent en maître, votre logement impec fera s’en pâmer plus d’un. Ce qui est une bonne opportunité pour augmenter graduellement votre loyer au fil des années sans risquer un mécontentement des locataires présents ou engendrer une carence locative brusque et substantielle.

 

  1. Ciblez certains publics précis.

 

Des catégories de locataires comme les étudiants et les jeunes professionnels peuvent vous aider à accroître votre cash flow. Raison pour laquelle il importe de bien choisir le lieu du logement et ensuite de bien l’entretenir. Ce type de public, surtout dans les zones à forte demande locative, est prêt à accepter un loyer modérément élevé.

 

  1. Ajoutez d’autres sources de revenu.

 

Faites « sourire » votre compte en banque en allongeant vos sources de revenu immobilier. Songez, par exemple, à meubler l’appartement, à aménager un parking, une cave ou un espace de rangement, et pourquoi pas vendre de l’espace publicitaire. Certains propriétaires acceptent même que des entreprises posent des panneaux solaires sur les toits de leurs logements en contrepartie du paiement d’un « loyer mensuel ».

 

  1. Jetez un coup d’œil aux biens ruraux.

 

Acheter un bien en campagne peut souvent s’avérer bénéfique, surtout si l’emplacement est bien desservi par les transports en commun et est proche d’une université, d’un supermarché ou d’un hôpital, entre autres. Ce type de propriété est souvent moins cher, et donc engendre des dépenses relativement moindres.

 

  1. Acceptez les animaux domestiques.

 

Si possible, acceptez nos très chers animaux de compagnie dans vos locaux — et vous pourrez ainsi augmenter vos loyers sans problème. La plupart des appartements interdisent toutous, miaous et autres bipèdes et quadrupèdes, donc les locataires qui en possèdent vous seront reconnaissants de la faveur que vous leur faites, et seront prêts à payer un « loyer premium » ou « une surcharge animale ». Bien sûr, il faudrait s’assurer que la surcharge couvre proprement les dégâts et nuisances que peut engendrer la présence d’animaux de compagnie dans un logement.

 

  1. Faites appel à un pro.

 

Confiez la gestion de votre bien à une agence ou à un professionnel de l’immobilier, si vous n’avez ni le temps ni l’expertise nécessaire. Vous gagnerez du temps et pourrez vous concentrer sur votre activité principale (si celle-ci n’est pas l’investissement immobilier), tout en augmentant votre rentabilité à court et long termes. Certaines agences proposent une solution de gestion immobilière « tout en un » qui englobe tous les pôles nécessaires, y compris la location, la comptabilité et la collecte des loyers, et l’entretien technique. Pour savoir si vous devez gérer ou faire gérer. Je vous encourage à calculer votre taux horaire. Est il plus avantageux pour vous de gérer votre ou vos biens ou est il plus judicieux de faire gérer par une agence et de profiter de ce temps pour rechercher de nouveaux biens rentables.

 

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