Comment un étudiant a acheté aux enchères

Il y a quelques jours vous avez appris à Créer de la richesse grâce au dernier article du blog.

Pour le lire ou le relire, cliquez ici

Aujourd’hui nous allons voir ensemble

une autre manière d’investir dans l’immobilier

Les enchères

En effet, il y a quelques semaines, j’ai rencontré une jeune homme étonnant qui, malgré son jeune âge, 21 ans, a déjà investi à plusieurs reprises dans l’immobilier.

Mais je ne vous en dis pas plus, je vous laisse découvrir cette vidéo.

Je vous préviens toutefois, elle est un peu longue.

Aussi je vous recommande de la regarder lorsque vous avez quelques minutes devant vous car elle regorge de pépites. Ce serait vraiment dommage d’en perdre une seule miette.

Allez place à la vidéo 🙂

Transcription

AP : Bonjour et bienvenue sur le blog les revenus autrement je suis Audrey et aujourd’hui j’ai la chance d’être à Paris et à côté de moi vous avez vu un charmant jeune homme  qui a notre micro cravate en commun je vais le laisser se présenter

Donc …

AP : Salut Erkan

ER : Salut Audrey

AP : Comment vas-tu ?

ER : Je vais très bien merci et toi.

AP : Ça va très bien je te remercie, c’est avec toi, donc c’est top. On a eu une conversation vraiment géniale, il s’est passé deux cafés et s’était vraiment géniale.

Mais c’est pas pour ça que j’ai voulu faire cette interview, tu a une particularité,

AP : Question : est-ce que tu peux nous rappeler ton âge déjà ?

J’ai vingt trois ans

AP : On ne voit pas trop la différence d’âge

Non ! Pas du tout.

AP : 25, 23, donc c’est bon.

ER : Ça ce confond.

AP :  Question : Tu investis dans l’immobilier, c’est ça ?

ER : C’est ça.

AP :  Question : Tu peux nous expliquer comment?

Suite interview :

J’achète uniquement aux enchères dans les saisies immobilières

AP :  Question : Tu es à l’aise avec ça?

ER : Maintenant, au bout de quelques opérations oui.

AP : Quelques opérations, ça veut dire que tu en es à combien au jour d’aujourd’hui?

ER : Alors j’ai réalisé trois opérations mais je suis actuellement propriétaire de deux. Il y a un premier que j’ai revendu.

AP : Question : Comment ça c’est déroulé comment en es tu venus aux enchères ?

Combien tu a payés les prix, combien tu a payé les appartements ? Et tout ça…

ER : Comme j’ai dit, j’ai 23 ans et je suis encore étudiant, j’ai toujours été intéressé par l’immobilier et je voulais commencer dans l’immobilier très jeune. Malheureusement, comme j’étais étudiant, je n’avais pas d’argent pour investir, je n’avais pas les moyens, du coup j’ai décidé à ce qu’il me fallait comme capital, donc de mes 18 ans à  mes 21 ans je me suis fixer 50 000 € de capital, donc en trois ans en travaillant 7/7, en travaillant le weekend plus en cumulant un job en étant alternant en fait, étant étudiant, en cumulant deux métiers, j’ai mis 50 000 € de côté en trois ans.

AP :  50 000 € de côté en trois ans, c’est quand même pas mal.

ER : Mais j’ai laissé quelques plumards J

AP : Ça s’appelle de l’expérience,

ER : Et donc là même avec 50 000 € en région parisienne ça suffit pas, tu n’achète rien avec 50 000 € à part une place de parking peut être ?

AP : Peut être ?

ER :Et donc moi, je devais trouver un  moyen d’acheter moins chère que la plupart des gens  mais que je puisse revendre au prix du marché. Le fait d’être étudiant, c’est de prendre un mal pour un bien, donc j’ai eu du temps pour me spécialiser dans d’autres manière d’acheter, faire différemment que la masse et donc je suis tombé sur les enchères immobilières, parce que j’ai une connaissance qui ma parlé vaguement, et j’ai commencé à chercher, à faire des recherches sur internet, et au fil du temps j’ai commencé à mieux comprendre que la masse parce que j’ai une connaissance qui m’en a parlé vaguement et tout de suite ça ma fait « tilt ».

Et au fil du temps j’ai vraiment commencé à me spécialiser et donc en 2015 à 21 ans j’ai passé à l’action. En février 2015 à 77 000 € j’ai fait quelques travaux, donc l’appartement m’a coûté 85 000 € au total, ça va. On est région parisienne dans les Yvelines et j’ai revendu 130 000 € au bout de moins d’un an. Donc j’ai fait une plus value de 45 000 €.

AP : Question : Comment ça c’est passé aux enchères ?

Ça se passe comment si des personnes sont intéressées par les enchères?

ER :Comment ça se passe ? Il faut savoir, que c’est souvent issu de quelqu’un qui ne paie plus. Qui n’arrive plus à payer soit ces charges, soit son prêt immobilier. Donc, c’est la banque qui fait appel à l’huissier, soit c’est la copropriété. Et dons son bien avec ce qu’on appelle un jugement d’orientation, donc le juge décide de mettre en vente aux enchères le bien ou pas. Si c’est mis aux enchères, l’huissier organise une visite unique qui dure une heure. Donc il ne faut pas la ratée, on fait une visite, on est intéressé ou pas.

Il faut savoir que 90% des biens sont occupés  par le propriétaire, c’est-à-dire que c’est à l’acheteur de faire son affaire l’expropriation et d’intégrer l’appartement. Donc c’est un peu ….

AP : C’est délicat.

ER :C’est délicat, voilà c’est une manière différente, et donc on participe à la vente aux enchères, on est adjudicataire ou non. Il y a une loi qui dit que sur 10 jours n’importe qui peut venir et surenchérir. Donc au bout des dix jours si personne n’a surenchérit on est propriétaire et là on a deux mois pour payer et prendre possession des lieux.

AP : Question : Est-ce que tu le sais que quelqu’un a surenchérit sur toi?

ER :Oui. Bien sur tu es informé.

AP : D’accord. Donc c’est ton avocat qui te tient informé.

ER :Tout à fait.

AP : Question : Et la mise à prix était de combien au départ?

ER : Elle était de 15 000 €.

AP : 15 000 € !

Question : Et c’est monté à 77 000 €?

ER :En fait c’est monté à 61 000 plus les frais d’avocats, d’huissier etc. Les frais préalable ce qu’on appelle. Donc ça m’a coûté et ça m’est revenu à 77 000 €. Il n’y a pas de frais de notaire dans les enchères, il y a des émoluments qui sont calculés par le juge etc. L’appartement m’a coûté 77 000 €.

Mais oui c’est monté de 15 000 à 77 000.

AP : Question : Et du coup comment tu a financé ces 77 000 €? Tu a parlé tout à l’heure de 50 000€ d’épargne, t’es étudiant, comment ça se passe ?

ER : C’est ça. Je n’avais pas le droit à un prêt immobilier normalement. Je m’étais renseignés bien sur au préalable, du coup j’ai du faire un crédit de consommation de 30 000€ pour payer ce bien.

AP : D’accord. Ça peut être une excellente opportunité, lorsque vous ne pouvez pas accéder à un prêt immobilier. Parce que le crédit à la consommation ce qu’il y a de bien : « on ne vous pose pas la question de ce vous allez en faire ». Après, vous en faite réellement ce que vous voulez. Vous pouvez achetez une voiture, un ordinateur, ou dans ce cas là il a investit sur lui et surtout gagner de l’argent et tu a investit dans un investissement immobilier. C’est ça.

ER :Oui c’est ça ! Donc c’est un prêt avec des intérêts beaucoup plus élever donc j’ai fait une bonne plus value donc du coup, je me suis retrouvé.

AP : Question : Et tu as trouvé facilement un nouvel acheteur ou pas, lorsque tu l’as mis en vente?

ER : Oui, je l’ai vendu au prix du marché, je ne l’ai pas vendu plus cher. Donc j’ai des méthodes pour bien calculer, pour bien estimer un appartement. Et avec ça oui j’ai mis en vente. Pour te dire en vrai, j’ai eu deux visites. Une première visite, la personne a voulu acheter, on a signé un compromis, son prêt a été refuser. Une deuxième visite, et cette personne a acheté. Donc c’est deux visites

AP : Dans une époque où on dit que c’est en crise l’immobilier, donc deux visites, deux sur deux, c’est pas mal. Du coup c’est ta première opération. Et après ?

ER : Et après une fois la plus value encaissée j’avais un nouveau capital, j’ai commencé à chercher et j’ai trouvé. J’ai acheté un premier bien sur la ville de Stains dans le 93. Pour situer un peu on est à 2km, d’une université et à 6 km d’une autre université. Cet appartement là je l’ai acheté 75 000€. Il en vaut entre 115 000 à 120 000 €. Il y a quelques travaux à faire. C’est pour but de colocation, et en faire de la colocation avec. Je l’ai acheté à  75 000€, il me restait environ 60 000€ de capital, du coup je me dis d’acheter un petit truc et là j’ai racheté un autre appartement à Saint-Denis, cette fois-ci. Où j’ai fait une très bonne affaire.

AP : Question : Puisque les autres n’était pas de bonnes affaires?

ER : Celle là, c’est une bien meilleure affaire, pour situer un peu on est à 3 km de Paris à 500 m du stade de France et à 500 m du tram, du métro etc. Je l’ai payé 40 000€ on est à peu près à 30m². Une estimation de base, prix de vente : 90 000€.

AP : Question : Tu veux en faire quoi de ce bien?

ER : Celui là sera ma résidence principale. En fait je suis en train de voir si se sera ma résidence principale ou peut être de la mettre en location saisonnière. Je n’avais pas prévu de l’acheter, c’est un coup de chance, j’avais bien estimé et en évalué mon coût, donc j’ai fait une très bonne affaire. Ce qui me permet d’avoir le choix de ce que je veux en faire. De toute façon ça reste une bonne affaire dans tout les cas.

AP : Tu connais maintenant des astuces, des ficèles …

Question : Clairement ça t’a pris combien de temps en fait pour trouver ce bien que tu ne voulais pas acheter ? Du coup tu l’as acheté parce que tu ….

ER :Parce que j’étais sur de l’avoir.

AP : Question : Pourquoi ?

ER : Parce qu’il y a des éléments qui me permettent de dire qu’il n’y aurait pas beaucoup de monde en face de moi.

AP : D’accord.

Question : Tu l’as eu par exemple en sous-marin ? Le sous-marin, vous avez je vous en ai parlé se sont, ben voilà : dans ma ville il ya des agents immobilier qui me contact dès que limite, ils ont une petite annonce qui pourrait me correspondre avant de mettre e bien en location. Enfin, une petite annonce, je pense que s’était ça.

ER :C‘était ça.

AP : C’est bien ça !

ER : En fait ce n’est pas qu’on est venu directement à moi, mais je savais que ce n’était pas proposer à beaucoup de gens.  Donc on allait être peu dessus.

AP : J’ai une question, du coup sur les 45 000 ; sur les 61 000 ; sur les 77 000€ que tu as achetés par rapport à tes appartements. Tout à l’heure tu as dis sur ton premier appartement que le prix de base était de 15 000€, ça veut dire que la personne a 15 000€ de dettes qu’elle ne peut honorer.

Question : Est-ce que le surplus, hormis les frais de notaire etc., ça lui revient ou pas ?

ER : Oui bien sûr. De toute façon il y a les frais d’adjudication et les frais préalables. Les frais préalables c’est ce qui correspond aux frais d’huissier, qui a dut ouvrir la porte, qui a du faire les visites etc. Mais les prix d’adjudication, c’est uniquement le prix pour rembourser les frais du propriétaire et s’il y a un surplus ça lui revient

AP : Question : est-ce que c’est un argument que tu mets en avant, lorsque tu vas voir les propriétaires, justement qui sont occupant des biens que tu a acheté, est-ce que c’est quelques choses que tu peut mettre en avant pour leur dire qu’ils peuvent commencé une nouvelle vie ?

ER : Bien sur, pour eux c’est une nouvelle page qui se tourne. Ils sont entrés dans un groupement financier qui leur a coûté de l’argent, ils ont laissés beaucoup de chose, au bout d’un moment, il faut passer à autre chose, voir le bon côté des choses et tourner une nouvelle page de sa vie.

AP : Question : Du coup, je pense que vous allez être comme moi, c’est la question que je vais poser tout à l’heure parce que je ne connais pas du tout ce domaine là, c’est pour ça qu’il a une énorme  expertise par rapport à ça. J’aimerais savoir si, tu a toujours des bonnes surprises, lorsque tu a les clefs de l’appartement ou est ce qu’il t’est arrivé parfois sur coup de la colère de l’ancien propriétaire de voir des dégâts d’aggravation etc.

ER : Pour l’instant je touche du bois, je n’ai jamais eu à faire à ça. En fait, j’ai souvent pris des précautions et en général quand j’achète je sais pertinemment, parfaitement les ambitions et les motivations du propriétaire.

AP : Question : Parce que tu va voir les propriétaires ?

ER : Oui bien sur. Toujours.

AP : Question : C’est obligatoire ?

ER : Ce n’est pas obligatoire, mais pour moi c’est obligatoire.

AP : D’accord, c’est ça.

ER : Je dois savoir ce qu’il envisage de faire, s’il a déjà prévu quelque chose, est ce qu’un ami va le loger, est-ce qu’une personne de sa famille, ou quoique se soit. Mais j’ai déjà vu, c’est arrivé à une personne que je connais. Pour l’anecdote, le propriétaire frustré, vraiment colérique, il a renversé du béton dans les toilettes, il a tiré la chasse. Du coup, toute la tuyauterie, toute la canalisation était blindée de béton. Et pourtant à première vue, quand la personne avait fait la visite, du coup la vente intervient deux trois semaine après la visite, la personne n’avait pas l’air d’être une personne comme ça. Du coup, toutes les canalisations a changé, toutes les évacuations. Enfin, un bordel monstre, ça lui a coûté 10 000€ ou un truc comme ça. Qu’il n’avait pas prévu.

AP : D’accord. Quelque part c’est, entre guillemet une contre partie du prix, entre guillemet défiant toute concurrence que vous pouvez trouvez. C’est que potentiellement vous pouvez tomber sur ce genre de cas. Ce n’est pas toujours évident, amis comme toujours vous pouvez tomber, voilà sur des locataires, indélicat etc. Mais là sur trois opérations que tu as faite, on touche du bois, pour l’instant tout c’est bien passer et tu as put et je pense que c’est important aussi, c’est plus difficile en fait lorsque tu connais la personne, enfin lorsque tu as déjà vu, tu a rencontrés, discuter avec la personne de lui faire entre guillemet des craces, c’est un peu plus compliqué en fait.

ER : C’est clairement ça.

AP : Je pense que cette pour cette raison que tu a voulu les rencontrés les propriétaires, et c’est un petit peu normal aussi.

Question : Du coup ça va être quoi ta prochaine opération ? Tu continues encore sur ce même principe, tu veux donner des conseils à des gens ? C’est quoi en fait ?

ER : Oui.

Ben moi clairement, c’est d’être rentier et au vraiment avoir une expertise dans les enchères et à l’heure actuelle j’ai un site internet dans lequel j’explique tout ça.

AP : Question : C’est quoi ton site internet ?

ER : C’est esprit investisseur

 AP : Retenez, je vous mettrais le lien en fait dessous.

ER : Donc là l’objectif, on est fin 2016, quand on tourne la vidéo, j’ai un patrimoine de 200 000€ net, un peu moins de 200 000€ net, l’objectif fin 2017 c’est de 400 000€ net et avoir 3000 € par mois de récurent.

AP : Donc ça je pense que ce n’est pas problématique avec la colocation, avec potentiellement la location saisonnière et avec tes autres biens.

ER : Oui. Et d’autres achats que je vais réaliser.

AP : Question : toi ce que tu aimes dans l’immobilier c’est quoi ? Est ce que c’es plus l’achat-revente, c’est plus trouver des bonnes affaires, c’est plus de négocier, c’est plus d’être dans les ventes à la bougie, entre guillemet c’est quoi, c’est excitant, c’est quoi qui te fait faire ?

ER : En fait moi ce qui m’excite, c’est de faire différemment, c’est de voir de nouvelles choses, découvrir d’autres manières d’acheter, des façons différentes et « kiffer » ça quoi. Mais ce que je « kiffe » avant tout c’est l’achat revente. Enfin, je veux vraiment en faire mon métier, et avoir des récurrents à côté pour me permettre d’avoir une vie plus stable.

AP : Question : Tu voudrais être marchand de bien.

ER : Oui.

AP : C’est-à-dire, entre guillemet, tu n’es pas encore entrée dans la vie active que tu veux déjà être en retraite.

ER : C’est ça.

AP : C’est pas mal. Vous avez vu ses objectifs, ils sont quand même relativement atteignables. Alors tout ce qui m’intéresse dans ce que tu as dis, hors mis le fait que se soit hyper intéressant tout ça. C’est que tu a put obtenir des prêts, sans avoir recours à des prêts immobilier. C’est ça qui m’intéresse.

ER : C’est ça.

AP : C’est-à-dire, qu’en fait on objectif était tellement fort que tu a tout fait en l’espace de trois ans de gagner 50 000€, enfin pour récolter 50 000€, donc tes objectifs étaient plus fort que entre guillemet la pénibilité de ton travail, tu savais pourquoi tu faisais ça. Donc ce que je veux dire c’est que tu a investit sur toi, tu as su, mais que chaque euro comptait pour obtenir ton résultat. Donc les personnes qui vont dire, oui c’est trop compliquer, oui je n’ai pas de CDI, oui je n’ai pas tout ci, tout ça, tu pourrais leur répondre quoi ?

Suite interview :

Qu’il n’y a pas d’excuses, que quand on veut, on peut.

Rappel invité : Ercanne, étudiant, 23 ans.

Présentatrice : Audrey ; les revenus autrement.

Rappel sujet : Comment un étudiant achète aux enchères ?

AP : Du coup vous avez noté, son blog c’est esprit investisseur.

Question : Est-ce que tu aurais trois conseils à donner aux personnes qui voudraient faire comme toi ?

ER : Trois conseils, alors …

C’est d’apprendre les enchères avant de se lancer.

AP : Question : Comment tu apprends ?

ER : Moi comment j’ai appris c’est en participant aux ventes, c’est de ventes publiques donc on peut aller assister aux ventes etc.

AP : Question : En tant qu’observateur ?

ER : En tant qu’observateur, voir un peu comment ça se passe, demander conseil. La deuxième, c’est demander conseil aux gens qui l’ont fait. Moi ça m’a pris trois ans vraiment me former aux enchères mais je pense qu’on peut aller plus vite et voilà, après c’est de demander aux experts des enchères leur petites astuces, les petites techniques.

AP : Question : Est-ce que les enchères attirent beaucoup de personne ou pas ?

ER : Non. A l’heure actuelle.

AP :Question : Pourquoi ?

ER : Parce que c’est compliqué, ça sort un peu du commun donc les gens m’aiment pas se lancer dans l’inconnue et à l’heure actuelles 90% des gens qui achètent aux enchères sont des marchands de bien ou sont des spécialiste, ils veulent que ça reste entre eux, c’est pas dans leur intérêt que ça se sache et oui c’est un peu un cercle fermé.

AP : D’accord. Pour toi c’est vraiment ta bonne affaire, ton bon investissement, c’est ton « dada ».

ER : Oui.

Parce qu’aussi j’ai un peu cassé le monopole de ces gens là, et ça j’aime bien.

AP : Question : En tant qu’étudiant ça doit être vachement « kiffant » quand même. ?

ER : Oui

AP : Question : Est-ce que tu veux rajouter des choses pour nos auditeurs, nos lecteurs, qui je suis certaine étaient hyper surpris?  Et je pense qu’on va avoir énormément de commentaire, vraiment beaucoup, vous voyez il est comme vous et moi, il a juste deux ans de moins que moi comme je l’ai dis tout à  l’heure. Il est étudiant encore aujourd’hui, il a trois biens, deux parce qu’il a fait un achat-revente. Il ne se trouve pas d’excuses, il agit. Il a tout mis en place  et là c’est juste génial. 23 ans, je suis complètement bluffer. Tu veux rajouter des choses ?

ER : Non je pense qu’on a tout dit.

AP : On a tout dit tu crois ? Non on ne dit jamais tout. Mais bon !

N’hésitez pas à mettre vos commentaires, du coup je pense qu’Ercanne se fera un plaisir d’y répondre, et nous on vous dit à très bientôt, à très vite pour la prochaine vidéo. Qui sera je l’espère tout aussi intéressante. A bientôt. Bye.

 

 

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