Comment acheter un bien qui s’autofinance

Si vous êtes un investisseur (débutant/aguerri) ou si vous vous intéressez un tant soit peu à l’immobilier, vous savez ce qu’est l’autofinancement.

Pour mémo voici un petit résumé :-).

On parle d’autofinancement lorsque la mensualité de crédit est nettement inférieure au loyer mensuel que vous percevez.

Je vous prends un exemple. J’ai une mensualité de crédit de 205 €. A laquelle j’ajoute mensuellement les impôts et les charges de copropriété. Tout cumulé, j’avoisine les 300 €. Si je loue l’appartement en colocation (fourchette basse de 250 € par chambre). J’obtiens 500 € de loyer mensuel. Concrètement cela dégage un cash-flow positif de 200 € (500 – 300).

Vous l’aurez compris l’appartement s’autofinance très largement. Le fait de dégager un cash-flow positif est très intéressant. A plusieurs niveaux. Au delà du fait que vous ne sortiez rien de votre poche. Cela vous permet de disposer de cet argent comme bon vous semble. Soit pour vous faire plaisir immédiatement. Soit pour rembourser plus rapidement le crédit immobilier restant. Cela permet également de prouver à la banque que vous êtes un bon gestionnaire. C’est un excellent point pour vos futurs investissements. Car cela vous permettra d’obtenir plus facilement l’accord de la banque pour financer un ou plusieurs autres biens.

Concernant l’autofinancement. Parfois, il n’est pas évident, notamment, dans les grandes villes, d’obtenir de l’autofinancement. Pour l’obtenir, il vous suffit de vous poser 2 minutes. De réfléchir et de négocier le cas échéant. Certes lorsque je parle « négociation », vous allez certainement penser « prix d’achat ». Mais je ne parle pas de ce type de négociation. Je vous parle de la négociation auprès de votre banquier et notamment le pourcentage appliqué en cas de remboursement anticipé.

Si vous êtes dans le cas ou vous avez acheté du déficit. L’inverse de l’exemple dont je vous ai parlé précédemment. Il va falloir que vous inversiez la tendance. Soit en allant voir votre banque et en allongeant la durée du crédit. Soit en prenant rendez-vous auprès d’un courtier en crédit immobilier. Soit en modifiant votre manière de louer. Pensez à un autre type de location (location courte durée, colocation, etc…).

Vous pourrez ainsi regarder ensemble s’il est plus avantageux de faire racheter votre crédit ou de faire baisser vos mensualités.

Lorsque vous empruntez. Et en particulier lorsque vous avez contracté un crédit pour effectuer du locatif. Le conseil de tous les investisseurs qui gagnent de l’argent est d’emprunter sur la durée de crédit la plus longue possible. Alors certes, vous pourriez me dire que, plus la durée est longue et plus nous payons les intérêts bancaires. La réponse est oui et non. Concrètement, ce n’est pas vous qui allez rembourser ces intérêts. Ce sont vos locataires. En effet, vous n’êtes qu’un relais. Vous utilisez l’argent de la banque. De plus, au niveau fiscal, ces intérêts peuvent être déduits des loyers que vous percevez (si vous êtes au réel).

Ainsi, lorsque vous aurez dégagé assez d’excédents mensuels, vous pourrez rembourser en anticipé votre crédit. Et cela sans frais, puisque vous les aurez négociés en amont. De ce fait, vous n’aurez plus que du cash-flow.

Le but est de vous débarrasser de vos crédits le plus rapidement possible afin de ne plus rien devoir à la banque.

Et vous ? Votre bien s’autofinance-t-il ? Faites-nous part de vos expériences d’investisseurs.

Bien sûr, si cet article vous a plu, n’hésitez pas à laisser un commentaire juste en dessous, à le partager, à vous inscrire sur le blog et sur la chaîne Youtube. Vous serez ainsi, certain de ne rien rater.

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  1. Camille octobre 30, 2017

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