Nous, apprentis investisseurs, ou investisseurs aguerris, nous avons un objectif. Celui d’obtenir un maximum de rentabilité pour les biens que l’on loue ou que l’on souhaite acheter. Alors bien sur, il existe plusieurs types de locations. L’immobilier est fait pour tous les portefeuilles. C’est son gros avantage. Ainsi lorsque l’on souhaite se faire la main sans trop avoir de contrainte l’achat d’un parking peut vous convenir. Il est également logique d’aviser en fonction du ou des bien(s) que l’on possède, du quartier, de la ville, de nos situations (familiale/professionnelle) et du temps que l’on souhaite y consacrer.

En effet, le temps que l’on consacrera à cette activité ne sera pas le même si l’on souhaite faire de la location classique, de la colocation ou de la location saisonnière par exemple.

Mais parlons un peu rentabilité.

Comment se calcule une rentabilité. (Extrait du site PAP.fr)

Les règles générales. Il y a 3 calculs de rentabilités, différents.

La rentabilité brute. Elle s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Un studio parisien acheté 150.000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2).

Exemple avec mon appartement  (500 loyer x 10 mois / 53 500 prix d’achat x 100 = 9,34). Avec une rentabilité « au plus bas », car j’effectue le calcul sur 10 mois. Je le loue en location saisonnière pendant les vacances d’été.

Même calcul sur 12 mois.

La rentabilité brute serait approximativement de ((500 loyer x 10 mois) + (700 loyer x 2 mois d’été)) / 53 500 prix d’achat x 100 = 11,96)

La rentabilité nette de charges. Vous reprenez le calcul précédent. Dans le loyer, vous ajoutez la taxe foncière, les charges non-récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Au loyer annuel du studio parisien, vous ôtez 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non-récupérables. Nouveau loyer annuel : 6.020 €. Rentabilité nette de charges : 4,01%.

Pour mon appartement loué, exemple sur 10 mois puis sur 12 mois.

(((500 loyer x 10 mois) – (350 taxe foncière + 300€ de charges non-récupérables)) / 53 500 prix d’achat x 100 = 7,94)).

Même calcul sur 12 mois.

(((500 loyer x 10 mois) + (700 loyer x 2 mois d’été)) – (350 taxe foncière + 300€ de charges non-récupérables))) / 53 500 prix d’achat x 100 = 10,56)).

La rentabilité nette. C’est la rentabilité nette de charges, plus les avantages fiscaux (déduction des intérêts d’emprunt, des travaux, dispositifs de défiscalisation comme le Duflot, etc.). Son évaluation relève du cas par cas : elle dépend du profil fiscal de chaque bailleur et de chaque investissement.
La rentabilité nette d’un investissement immobilier varie de 2,50 à 7 %.

Je n’ai pas fait le calcul avec les intérêts d’emprunt. Mais je sais que malgré tout, j’obtiens un  bon pourcentage.

Ainsi en discutant, dernièrement, avec des investisseurs habitants à Bordeaux, Toulouse et Lyon, il s’avère qu’ils visent les 5 % à 7 % qui sont, pour eux, de très bons taux de rentabilités.

Personnellement, dans ma ville, il n’est pas rare d’obtenir, assez aisément, de 8 à 12 % de rentabilité. Vous avez pu le voir avec les calculs que j’ai chiffrés précédemment. J’arrive à 10 % sans trop me creuser les méninges. Je pense que ces pourcentages ne pourraient pas (ou peu) s’obtenir en location classique.

Je pourrais encore améliorer cette rentabilité en créant une nouvelle chambre, qui serait également louée en colocation.

Vous l’avez deviné, à la base tout est une question de prix d’achat et de montant de loyer pratiqué. Vous devez toujours avoir un ordre d’idée des prix qui se pratiquent dans les quartiers ou villes dans lesquelles vous souhaitez acheter. Ainsi, cela vous permettra de voir si la règle des 70 % est appliquée (ou applicable).

Petit rappel de la règle des 70.

On part du principe qu’un bien s’autofinance si votre mensualité de crédit correspond au maximum à 70 % du loyer perçu. Les 30 % restants correspondent aux charges, impôts et aux imprévus que l’on pourrait avoir.

(Ainsi, il n’est pas rare que je cherche des biens pour des personnes qui ne résident pas dans ma ville mais qui souhaitent obtenir de la rentabilité pour leur investissements locatifs. Car elles n’arrivent pas à obtenir de rendement suffisant dans leurs villes).

Si vous possédez déjà un bien, mais que cette règle ne peut pas s’appliquer. Il vous faudra modifier (si possible) votre gestion locative et/ou réduire les coûts.

Et vous, quelle rentabilité obtenez-vous ? Donnez-nous vos avis.

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