Lorsque l’on achète un bien et que l’on est investisseur, on pense souvent à l’emplacement, au prix et à la marge de négociation que l’on pourrait obtenir. Certes ces éléments sont très importants et permettront d’obtenir une excellente rentabilité. Mais ce n’est pas tout.

En effet, une fois toutes ces opérations effectuées. Après le passage par les cases banque et notaire, vous voilà paré. Votre prochaine étape est de trouver un ou plusieurs locataire(s).

Vous trouverez assez facilement s’il s’agit de petites surfaces.

Personnellement, je loue à des étudiants. Les surfaces que je recherche varient de 40 à 55 m2 en moyenne. Ces surfaces me permettent de faire de la colocation. La colocation me permet, pour une même surface, d’augmenter ma rentabilité.

En général les sites que j’utilise sont leboncoin et vivastreet. Toutefois, et depuis plusieurs années, les locataires que j’avais recommandent mon appartement à des personnes de leur école. Je ne passe donc pratiquement plus de petites annonces de locations.

Lorsque l’on rencontre des futurs locataires potentiels, on se base essentiellement au feeling. Malheureusement, avoir une bonne impression sur une personne ne suffit plus pour se prémunir d’éventuels impayés.

En 7 ans de locations (en colocation) j’ai eu une dizaine de locataires et pour l’instant pas un seul impayé (touchons du bois) avec ma « méthode ».

Je suis intransigeante sur les documents à fournir avant l’entrée dans les lieux. Cela évite je pense les litiges entre propriétaire et locataire(s).

Je préviens mes locataires que si leur dossier n’est pas complet, ils n’auront pas les clés. Et puisqu’en général, ils ont besoin de l’appartement pour une date fixe ( début des cours). Ils font le nécessaire pour que tout soit complet nettement avant leur entrée dans les lieux.

Pour vous donner un ordre d’idée 15 jours à 1 mois avant la remise des clés les dossiers sont souvent bouclés.

Voici une liste des documents que j’exige avant la remise des clés.

– Copies recto-verso des cartes d’identité (colocataires et garants),

– Attestation d’assurance (pour chaque colocataire),

– 2 chèques de caution (2 x X €) équivalents à 1 mois de loyer qui seront rendus dans les 2 mois qui suivent votre départ des lieux. Un pour chaque colocataire. J’informe que les chèques seront encaissés.

Pour chacun des garants :

– Copies Avis d’imposition + copies 3 derniers bulletins de paie + justificatif de domicile,

– Le document « Engagement de Caution Solidaire » joint

– Les Baux joints à parafer en bas de chaque page + signature à imprimer en 3 exemplaires pour chacun de colocataires (1 exemplaire pour moi, 1 exemplaire pour le colocataire et 1 exemplaire pour le garant).

Vous trouverez sans doute que je suis assez exigeante de demander tout cela avant l’entrée dans les lieux mais j’estime que c’est un gage de sérieux de part et d’autre.

Le locataire va voir que je suis une personne sérieuse et avec de l’expérience (cela rassure) et moi je pourrais entamer cette nouvelle année scolaire plus sereinement.

Et vous, êtes-vous plutôt cool ou plutôt exigeants ? Demandez-vous d’autres documents ? Avez-vous déjà eu des impayés ? Si oui comment les avez-vous gérez ?

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4 commentaires

InvestMan · octobre 19, 2014 à 10:44

Du coup, si je comprends bien, tu n’encaisses pas le chèque de caution ?

Audrey · octobre 20, 2014 à 6:14

Bonjour Elyes

Merci pour ton commentaire.

Si je l’encaisse. Je ne l’ai pas précisé.

Je vais le rajouter dans l’article.

À bientôt

@micalement

Audrey

Regnaud · décembre 1, 2014 à 4:54

Bonjour!
Avec les étudiants vous n’avez pas de vacance locative pendant les mois d’été? Est ce qu’ils restent vraiment 1 année pleine?
Autre chose j’imagine que vous louez en meublé? Cela vous permet j’imagine de profiter des avantages fiscaux des meublés?
Isabelle

    Audrey · décembre 1, 2014 à 8:56

    Bonjour Isabelle,

    je vous remercie de votre commentaire.

    Non effectivement, je n’ai pas eu que très peu de cas de vacances locatives. Car il m’est arrivé plusieurs fois que les mêmes étudiants gardent l’appartement pour la rentrée scolaire suivante. Les mois d’été m’étaient donc versés.

    Toutefois, lorsque les étudiants finissaient leur cursus (vers mi-juin). Il m’est arrivé de louer l’appartement en location courte durée. Ainsi je n’avais pas de carence pendant les mois estivaux.

    Concernant l’imposition. Je le loue en meublé mais je ne bénéficie pas du régime fiscal du meublé (LMNP). Car tout ce que je peux déduire au réel (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, etc.) me permet de déduire plus que le forfait lié au statut LMNP.

    Toutefois, je recherche un troisième appartement à acheter. Et je pense qu’une fois l’opération faite il sera plus judicieux d’opter pour la fiscalité du meublé.

    Et vous, avez-vous des biens ? Vous parliez de vacances locatives avez-vous eu le cas ?

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